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2008年4月

2008年4月29日 (火)

融資回り

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3月中頃のとある日,埼玉の物件を購入するために融資回りを実施しました。補足として,この物件売り主は,融資が引けた方に優先的に売却したいとのこと。既に買い付けは2件入っています。しかし,いずれも指値がとおっていません。

さて,融資回りですが,はじめてのことで,結構,大変でしたdespair
会社を1日休み電話で感触をつかみ,よければ,正式に融資申し込みと考えました。

目標は,融資金額1億円,金利2-3%前半,融資期間は,限りなく30年近くです。

以下の銀行にチャレンジしましたが,すべて,電話の段階でだめでしたshock。そんなに都合良く貸してくれるわけでもなく,1サラリーマンの現実を目の当たりにしましたcrying

・み●ほ銀行→13年の融資になる,頭金が数千万必要とのこと×
・り●な銀行→70%融資,頭金が数千万必要とのこと×
・あ●ぞ●銀行→70%,22年融資,共同担保必要×
・住●銀行→住宅ローン残があるため×
・み●ほ信託銀行→70%融資,担保必要×
・千●銀行→50-60%融資,13年融資×
・東●本銀行→18年融資,頭金が数千万必要とのこと×
・横●銀行→在住地域外のため×
・常●銀行→在住地域外のため×
・群●銀行→在住地域外のため×
・東●都●銀行→物件地域外のため×
・オ●ッ●ス信託銀行→がんばっても95%融資,頭金数千万必要×
・ファイナンス系2社→金利の比較的低い3.4%~を売りにしているが,サブプライムの影響で,不動産担保融資は厳しくなっており1社は,融資はしていないとのこと,もう1社は,担保ローンは70%までとのこと×

・中●労●金庫→本人居住すること前提であれば,35年融資可能,1億円は問題なしOKがでましたが,一瞬喜びましたhappy01が,現状居住できませんので,この条件は現実は,非常に困難です。事業性資金は不可のようです。営業マンも残念がっていました。

尚,ス●ガ銀行は金利が4.5%と高く,収益が予定よりでないため,電話での依頼はしませんでした。

いろいろ動いてみましたが,いよいよ,難しい領域になってきましたcoldsweats01

融資に前向きな答えがない理由を私なりに考えてみました。
・当方の財務状況が悪い(自己資金が少なく、借金がある)
→これが,引っかかっている可能性が高いのかもしれません。自宅のローンが残っていることによる属性の毀損かもしれません。ただし,残金数百万円に対して,固定資産税評価約1千2百万円あります。自己資金も少ないことも引っかかっている原因かと思います。現金は購入物件の5%ほど。

・物件が悪い
→銀行から,結構古い物件ですねといわれました。築17年だと難しいのかも?
 私個人的には,物件の固定資産税評価(約6000万)が足りないのも原因ではないかと考えています。

仲介業者に,質問してみました。
私:融資がひけません。
私:何か打開策はあるのでしょうか?
業者:うーん,結構難しいですね。
私:打開策を考えていますが,良い案がない場合,残念ではありますが,この物件は,あきらめないといけません。なかなか,うまくいきませんね。なやましいところですbearing

というような,やりとりがありましたが,1-2日後,業者から連絡があり,別の方で,融資が引ける方が名乗りでたらしく,そちらに売りたいとのこと,少し考えましたが,今回はこの物件に縁がなかったと心に言い聞かせて,きっぱりお断りしましたweep。今思えば,この物件の件で,営業マンに対する電話応対の仕方や,銀行の融資方針を学び,少しだけ成長したような気になりました。もっともっと,いろいろな経験を積んで再度出直しですhappy01。でも,気合いを入れて望んだだけに,少しだけ,モチべーションが下がり,1週間ほど,ブルーになりましたweep

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現地確認

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今年に入って,ある仲介業者から物件情報が入りましたhappy01。情報は以下のようになります。

■販売価格(税込み)/1億円
■表面利回り:11.47%
■物件名/ 埼玉マンション
■交通/JR宮原駅
■徒歩/5分
■土地/351.09㎡
■建物/547.10㎡ ■築年月/1991年11月 
■間取/2DK×2,1LDKx4,店舗×3
■構造材質/RC造
■現況/住居満室賃貸中,空き店舗1
■都市計画/  ■土地権利/所有権
■用途地域/第2種住居地域 ■地目/宅地
■建ぺい率/60% ■容積率/200%
■所在/埼玉県さいたま市北区 

収支計算,出口戦略をたて,行けると判断しましたlovely
・積算評価,収益還元評価ともにOK
・金利2.9-4%まで計算しても,いずれも20年前後で物件の支払い完了
・途中の売却も駅近のため可能
・初年度収入-返済>数百万黒字
・10年後,20年後の想定累積キャッシュフロー1000万円前後
・途中の修繕に対してもキャッシュフローにより,修繕費捻出可能

そこで,現地調査をすることとなりました。
現地での確認事項は以下のようなことを中心に見て回りました。
・建物周辺の環境,施設など
・最寄り駅までの距離
・建物の基礎,壁クラックなど 
・郵便受け
・掲示板
・ゴミ捨て場
・自転車置き場   
・管理会社の看板
・駐車場の有無
・現地の管理会社の評判
また,周辺散策では,近くのマンションの空室状況も確認しました。この物件はそこそこ持ち主がリフォームを定期的にしており,年数の割りには,物件がしっかりしている,住居部分は空室になってもすぐに埋まる高収益物件であることもわかりました。また,1階の店舗(大手居酒屋,と個人の飲み屋)も最近1年以内に大きく投資しており,しばらくは退居しないことも確認できました。気になる点は空店舗ですが,これも,駐車場の完備及び,特化したリノベーションをすることで,何とか埋まりそうな感じです。現地管理会社の評判も重要な要素です。空室になった場合,すぐに店子付けできるのかどうかも確認しました。そんな,こんなで,1日が終了です。
現地を確認し終えた段階で,購入に向けいよいよ,融資付けまわりをする段階になりましたsmile

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2008年4月27日 (日)

初めての買い付け

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昨年11月に,はじめて,買い付けをいれましたhappy01。健美家というサイトで掲載されていたので,すぐに電話し,確認しました。

(物件)
■表面利回り:16.5%  年収:3135万円
■交通/高知駅 
■所在地 高知県高知市
■売買価格 19.000万円
■徒歩/5分
■土地/416.31㎡
■建物/1323.7㎡ ■築年月/平成元年
■間取/1R×60
■構造材質/SRC
■現況/賃貸中
■都市計画/ 市街化区域  ■土地権利/所有権
■用途地域/商業地域 
■建ぺい率/80% ■容積率/400%

私:「あのー掲載中の物件ですが,買い付けはいっていますか?」
業者:「入っていません。」
私:「メールで,諸条件を入れますので回答をください。」
私:「条件次第では,買い付けを検討します。」
業者:「分かる範囲で返事を書きます。」

このようなやりとりがありました。そうこうしているうちに,この物件の資料を渡したいというので,業者訪問することとなりました。訪問した時に,いくつか条件をだされました。

・自分の不動産投資での目標
・仮契約前提で買い付けをする
→仮契約時には,300万円ほど準備とのこと。
・銀行に融資依頼は2件提出する
→融資を引くことを中心に考えているので,私はきっぱりとこの物件のみしか興味はないことをつたえました。

さて,この物件,物件資料をもらい,数日経過後,業者からもう1人買い付けが入ったとの連絡がきました。ただし,この方と私の属性を比較した場合,銀行の担当者は,私の方への融資を前向きに考えたいとのことをヒアリングベースでいただきました。いよいよ,私も,マンションのオーナーになるのかと期待をよせていましたhappy01。しかし,マンションの購入には連帯保証人が必須とのことですので,妻にこの話しをしたところ,猛反対されました。とてもショックでしたweep。良くある身内の壁です。とてつもなく大きな壁にぶちあたりました。2週間ほど話し合いは,平行線です。この話を何度となく切りだしても,理解を求めても,だめの一点張り,泣き出すやらなんやかんやで,とうとう,この不動産購入をあきらめさろうえない状況にまでなってしまいましたsad

(気になる点)
・距離が遠すぎる
→千葉に住んでいるので,地方は何かあったときに,すぐに現地に行き対処できず,大変ということ
・不動産投資勉強の期間が短すぎる
→当時まだ4ヶ月ほどでした
・業者が良いことばかり言っている
→今考えると,仲介手数料ほしさにあの手この手で話しをしてきていたような気がします。
・物件を目で見ていないため,どのような状況になっているのか,現地での仲介業者などの評判などの確認
・空室が30%あるため,客付けはすぐにできるのか?
→理解を促すために,現地確認は妻と一緒にしようと計画していましたが,結局都合が合わず断念しました。
・メンテナンス(外壁,室内,共用部補修など),客付け(広告費,店子つけなどの諸条件)など
→現状の気になるところは,業者に質問し,回答をいくつかもらいましたが,納得できない部分もあり,現地で確認した方が,良いと判断しました。

実は,業者の方に断る前に,現地確認をしようと妻との高知旅行をするため,計画をねっていましたが,今おもえば,強行突破して,マンション購入に突っ走っても,良いことはありません。家族の同意は必須です。気持ちよくマンション投資はしなければ,自分が良くてもおもしろくはありません。新規一転,不動産の勉強ですcoldsweats01

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戸建て

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マンションの投資の勉強をしておりますが,私はY市内に戸建てを所有しておりますhouse。転勤をきっかけに戸建てを賃貸で貸しています。今回退居との連絡があり,はじめて立ち会いを行うことになりました。4月30日に立ち会いなので,ネット検索で高速バスを予約し,現地入りし,立ち会いを行う予定をたてました。スケジュールは以下になります。

(行き)
N市

東京 4/29 23:30
↓(高速バスbus
大阪 JR大阪駅4/30 07:30
↓(電車train
Y市 09:00頃

(帰り)
Y市 4/30 20:00頃
↓(電車train
大阪 JR天王寺駅 4/30 21:30
↓(高速バスbus
東京 5/1 07:00

N市 08:00頃

普段は出張などで飛行機移動が多いのですが,今回あえて高速バスを使おうと思ったのは,「投資家けーちゃん」の影響もありますhappy01。けーちゃんも地方の所有物件で成功されていますが,そのなかで,良く高速バスを使っていたとのこと。その行動力に感銘を受け,私も一度みならってみようと思ったわけです。しかし,ネットで見てみると結構いろいろな条件のバスが運行されています(2人掛け,1人独立シート,リクライニング,付帯設備などなど。)。初心者ですので,より快適なものを選ぶため1日がかりでネット検索し,評判の良い高速バスを選びました。私が選んだバスは「オリオンバス ミッドナイト便 トリプルスターバス」です。東京→大阪間は,通常3800円(飛行機だと約15000円くらい)ですが,2人掛けでエコノミーだと窮屈で,眠れないと思ったので,少し高めですが,1人独立シート140度リクライニンング,耳栓,アイマスク,毛布付帯というリッチな仕様のバス5200円を予約しましたdollar

現地で行うことですが,物件の状態確認を中心に計画を立てています。
・外観(外壁等の劣化具合)
・外構(駐車場,境界の雑草,残留物の有無など)確認
・玄関まわり→かぎを変更しようと模索中,不動産ブログなどで一時期話題になっていた「edロック」のとりつけを行いたいと思っています。今回は取り付け可能か確認のみ。
・トイレまわり(2箇所)
・室内壁の劣化状況
・キッチンまわり(レンジ,換気扇の汚れなど)
・浴室まわり
・和室の状況(畳,障子の劣化など)
・洋室の状況
・ロフトの状況
・ベランダの状況

管理会社との補修内容の確認を中心にお話しを行い,保守メンテ後の住人募集については,あらかじめ連絡済みですが,実際どれくらい劣化していて,補修するのかを自分の目で見て確認するために,今回の行動となりました。現地での状況が分かり次第,別途報告をしようと思いますhappy01

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2008年4月20日 (日)

不動産の希望物件条件

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今回は,不動産の希望物件条件というか,目安についてです。ある程度勉強していくと,レバレッジを効かせて,そこそこ大きな物件をねらいたくなりますsmile。しかし,自分の与信を毀損しないために,私は,以下の目安を目標に不動産仲介業者に依頼を行っています。

■躯体構造:RCもしくはSRC
■築年数:平成築以上(築18年程度以下)→ローンを30年に限りなく近くしたいため
■利回り:12%以上(可能であれば,現状10%以上,満室時14%以上)
■物件価格:利回りによりますが,1億円未満→頭金が10%ほどないと最近は融資が厳しくなってます
■地域:関東(近辺含む)
補足:可能であれば,土地の積算評価割合が売値の50%以上ほしい

ただし,最近,サブプライムローンの影響で,なんどか,業者に打診したけれども,融資がきびしくなっているとのこと。融資は難しい状況がつづいているような話しをいろいろなブログで聞きます。上記希望物件では,なかなか紹介してもらえない日々がつづいていますweep。あっても,空室率50%以上,築古物件などの紹介がつづきました。辛抱辛抱gawk。絶対に,上記物件をものにするぞーっと,心に決めてモチベーションをなんとか保っていますhappy01

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行動3

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昨年の11月には,よさげな物件の情報が入りました。以下のような物件情報でした。ある日の夕方ころ情報をもらい,2-3時間メールのやりとりをし,週末にでも,物件を見に行こうかと算段をしていた矢先,1人目の買い付けが入りましたsad。その日は3人ほど,次の日までに4人の買い付けが入ったようです。うーんcoldsweats01,地元の方や土地勘のある方は速攻で買い付けをいれたのでしょうか?とても私は恐くて物件を見ないことには買い付けなんて,まだできませんでしたwobbly。でも,皆が,買い付けを入れる物件ということで,自分の目は間違っていないと少しだけ自身がもてましたhappy01

■表面利回り:12.5%  年収:13.800.000円
■交通/富山駅 
■所在地 富山県富山市曙町
■売買価格 12.000万円
■徒歩/12分
■土地/690.9㎡
■建物/924.38㎡ ■築年月/平成7年
■間取/2K×3+1DK×21
■構造材質/RC
■現況/賃貸中
■都市計画/ 市街化区域  ■土地権利/所有権
■用途地域/第一種住居地域 
■建ぺい率/60% ■容積率/200%

本などで勉強し(すでに20冊越えました),どんどん物件に対する私の見方は,変化していきました。たとえ,買い付けが一番でも,私はこの物件は購入できなかったと思います。そのことについて,次回少しだけ紹介いたします。

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2008年4月15日 (火)

行動2

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日々インターネッットの検索を2時間ほどする毎日がつづきました。
10月になり,lインターネットで見つけたサイトの本が欲しくなりました。
10月の時点では,すでに,購入書籍は10冊は越えています。
でも1500円の本には,だんだん物足りなくなってきましたsad
いよいよ,自己投資にお金を投入する段階になってきましたhappy01
なんと3万円もする本です。
家族に交渉し,清水の舞台からとびおりる気持ちで(レトロな表現だけれども)
購入してしまいました。今考えるとこの本にとっても影響されています。
その本の名前は,けーちゃんのブログ(けーちゃんさんとは面識はありません)
でも紹介されています今田さんの本です。
(今田さん勝手に紹介してすいません)

「頭金ゼロでできる『光速』不動産投資成功法!」
ココを確認してくださいdown

www.imadanobuhiro.jp

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行動1

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07年7月から不動産にのめりこみ,いよいよ行動をおこすことになりましたhappy01
9月になり,まずは,本に書かれていた戸建てをネットで検索し,比較的近所のとても安い平屋12坪190万円の家を見に行くことにしました。しかし,行動するまでに,2週間かかりましたcoldsweats01。家族とドライブ,途中車をとめて,物件を見に行きました。すると空き家のはずの物件に人影があるではないですか?勇気を出して,お話ししてみました。

私:「あのーーここは,ずっと空き家だったはずですよね。」
持ち主:「近所の方ですか?」
私:「ええ」「何をしているのですか?」
持ち主:「ペンキをぬっています」
私:「たいへんですね,がんばってください」(がーんcrying,すでに売れていた)

最近この物件を購入したとのこと。自分で労働力を投入して,ペンキをぬっていました。どきどきしながら,その場をさりました。やはり行動を起こす人は早いと感じました。自分も皆らっわないと。でもちょっぴり勇気がでました。というのも,いままでは,パソコンで物件を見てるだけでしたが,物件を見ることができたのですから。。行動あるのみです。ますます,不動産にのめりこんでいきました。。

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