現地確認

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今年に入って，ある仲介業者から物件情報が入りました。情報は以下のようになります。

■販売価格（税込み）／１億円
■表面利回り：11.47％
■物件名／ 埼玉マンション
■交通／ＪＲ宮原駅
■徒歩／５分
■土地／351.09㎡
■建物／547.10㎡ ■築年月／1991年11月　
■間取／２ＤＫ×2，１ＬＤＫｘ4，店舗×3
■構造材質／ＲＣ造
■現況／住居満室賃貸中，空き店舗１
■都市計画／  ■土地権利／所有権
■用途地域／第２種住居地域　■地目／宅地
■建ぺい率／60%　■容積率／200%
■所在／埼玉県さいたま市北区　

収支計算，出口戦略をたて，行けると判断しました。
・積算評価，収益還元評価ともにＯＫ
・金利2.9-4％まで計算しても，いずれも20年前後で物件の支払い完了
・途中の売却も駅近のため可能
・初年度収入-返済＞数百万黒字
・１０年後，２０年後の想定累積キャッシュフロー１０００万円前後
・途中の修繕に対してもキャッシュフローにより，修繕費捻出可能

そこで，現地調査をすることとなりました。
現地での確認事項は以下のようなことを中心に見て回りました。
・建物周辺の環境，施設など
・最寄り駅までの距離
・建物の基礎，壁クラックなど　
・郵便受け
・掲示板
・ゴミ捨て場
・自転車置き場　　　
・管理会社の看板
・駐車場の有無
・現地の管理会社の評判
また，周辺散策では，近くのマンションの空室状況も確認しました。この物件はそこそこ持ち主がリフォームを定期的にしており，年数の割りには，物件がしっかりしている，住居部分は空室になってもすぐに埋まる高収益物件であることもわかりました。また，１階の店舗（大手居酒屋，と個人の飲み屋）も最近１年以内に大きく投資しており，しばらくは退居しないことも確認できました。気になる点は空店舗ですが，これも，駐車場の完備及び，特化したリノベーションをすることで，何とか埋まりそうな感じです。現地管理会社の評判も重要な要素です。空室になった場合，すぐに店子付けできるのかどうかも確認しました。そんな，こんなで，１日が終了です。
現地を確認し終えた段階で，購入に向けいよいよ，融資付けまわりをする段階になりました。