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2008年6月

2008年6月30日 (月)

戸建て検討中1

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あし@に登録しましたところ,訪問者が劇的に増えましたup

とてもびっくりしておりますhappy01

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本日は,検討中の戸建てについての続報です。

担当者と待ち合わせし,物件の内部調査をおこないましたdash

担当者からの情報ですが,この物件,持ち主が事業をしていて,それが失敗し,抵当に入ってさらに,競売にかけられたそうですsweat01

この持ち主には兄弟がおり,仲は良くなく最悪な関係で,さらに,事業もいきずまり,にっちもさっちもという状態だということ。

偶然,競売で落札したが,物件の中はゴミ屋敷状態,清掃に2週間かかったり,住人の引っ越し代を面倒見たり,現在は抵当権はずしや土地関連の登記など大変だった,という苦労談まで長々と聞きましたear

さて,物件を訪れると,すでに担当者と,老夫婦が話をしているではないですかsign02

その横から,そろりと物件の中にあがり,物件の各箇所チェックをしました。

・玄関,キッチン,居間1,洗面所,風呂場,階段,居間2,居間3
・庭の状況,倉庫,駐車場・・・

結構,いろいろとチェックしました。ついでに,デジカメで記録をとりましたcamera

感想ですが,物件の傷み具合は,年数相応(約20数年経過)からやや傷んでいます。
特に1Fの水回りが傷んでいますwobbly
フルリフォームかけないと使えないでしょう。
すくいは,2Fは思ったほど傷んでませんでした。

値段が値段なので,このあたりは仕方がありません。ほとんど,取り替えないといけませんが,全室照明がついていることと,1Fのエアコンが動くのと,浴室の給湯器が比較的新しいのが,救いでしょうかcatface

1時間ほど,みていると,次から次へと見学にきますeye 3組は,来たでしょうか。
また,仲介業者らしき方が,2名来ました。内見をするために物件の確認にきたそうです。

内見に来た人たちは,ほとんどが,買い付けを入れないで,帰って行きますcar
その理由ですが,この物件,市街化調整区域のため,再建築不可になっているからです。この物件違法建築ではありません。市街化調整区域内で,農家分家として,ここは建築したようです。(農家分家としての建築制限については,地方自治体で違いますので,注意が必要です。)

実際に,再建築不可でも,建物の建てかえできなくとも,リフォームすれば,まだまだ十分使えます。

flair運用していけるだけの意志と体力があるかにかかっていますgoodshine

そこで,以下のやりとりをいたしました。
(動物には,あまり意味がありません,文字ばかりは読むのつかれるので,多少変化をつけて,文面を見やすくしてみました。不評なら,以後やめときます)

leo(私):この物件,指値をしようと思案していますが,念のため,買い付け入っていますかsign02

pig(担当者):買い付けはまだです。

pig(担当者):しかし,200万円指値交渉がはいっています。

flairこの話を聞いて,すかさず,質問しましたimpactsweat01

leo(私):指値は仲介業者経由ですかsign01

pig(担当者):そうです。

leo(私):物件が決まった場合,仲介業者へ手数料を払わなくてはいけませんよね。

pig(担当者):そうです。

leo(私):手数料分を引いて当方が指値しても良いですか?その方が,担当者さんの面倒な手続きや負担がなくなるのではsign02

pig(担当者):まさにそのとおりです。(とても正直に答えてくださいましたheart04

このようなやりとりがありましたが,結論は,数日間募集を行い判断するとのこと。

ようは,一番買い付け額が高い方が購入するということでしょうかsign02

無理は,せず,返事を待つことにしましたthink

指値が通れば,利回り30%オーバーは確実ですsign03 でも,リフォームに苦労しそうですcoldsweats01

当たり前ですが,補修費をできるだけ低く押さえられるかが,今回の物件のポイントになりますsign03

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2008年6月29日 (日)

指値交渉中!!

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本日は,戸建てのお話しですhappy01

最近マンションの購入検討と並行して,戸建ての購入検討もしていますshine

あらためて,加藤ひろゆきさんの著書を読み返してみる。

ふむふむ・・・・sign04

・売値では買わず,指値をすべし。
・現場確認,現場で指値する算段(指摘箇所)を調べる
・担当者がいる場合,買うきマンマンの姿勢をみせる
・躯体の状況,設備の状況は細かくみるべし。

書ききれない,項目が本には書かれていますhappy02

何度も見直し,暗記しますwink

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さて,ネットサーフィンして調べているうちに,気になる,いけそうな物件を発見しましたflair

売値は,300万円を少し切っていますlovely
これは,ノウハウなので,教えられませんが,ある条件があてはまっていますheart04

なんと,一戸建て(3LDK),土地約80坪,建坪約30坪です。

▲妄想部分▲※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
もし,指値が50万できたとしますdollar
リフォーム代は,ざっくり,100万として。。。
地域の戸建ての相場が3LDK6-10万円まで,同等の築年数の相場が6-8万円,つまりこの価格より若干低くすれば,借りては容易につくかもしれませんshine
大体5.5万/月くらいでしょうか,利回り約26%,まずまずですheart04
地域の状況も確認すると,工業地帯がなんと3つもある,需要はありそうですsign01
地域の不動産仲介業者はざっくり調べてみるとなんと40数社ありましたannoy
ますます,期待できそうですgood
※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

早速,メールし,質問を行いましたloveletter

・売る理由
・売り急いでいるのかどうか?
・瑕疵の有無
・指値可能かどうか?

すぐに,回答がきました。
・メンテ等,手に負えない,資産整理したいので,売りたい
・いそいでいる
・瑕疵なし
・可能

いよいよ,アポどり,担当に連絡し,現地確認/上物内部調査,いそがしくなりそうですhappy01sweat01

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2008年6月26日 (木)

戸建ての募集状況を確認

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悪戦苦闘の末,何とかブログの本分中にブログランキングの表示を入れることが出来るようになりました。結構,設定が面倒でした。

さて,今回は,Y市の戸建ての話しです。

いつもお願いしています仲介業者に資料やインセンティブなどで,アピールしているが,募集開始して,ほぼ2週間が経過しましたので,電話で連絡して,状況を確認しましたhappy01


私:どうでしょうか?何人くらいに紹介しましたか?

業者:2週間で,2人です。

私:私のつくった資料をみせていますか?

業者:とてもよくできているので,見せるととても評判が良いです。

私:決まりませんか?

業者:まだです。評判はよく,見に行かなくてもだいたいのことがわかります。

私:決まらない理由は?

業者:家賃が少しあいません。

私:そうですか,もう少し待ちましょう。


と言う具合です。

担当の方はやはり,インセンティブがあるので,進めてはくれていますdash

内見はまだですcoldsweats01

もう少し,様子見ですthink 

また,来週前半に聞いてみようと思いますthink


<おまけ>
戸建ての台所の電気がこわれているとの連絡がありました。
いつものリフォーム業者に安い電灯紹介してもらえないかと,問い合わせたら,気をつかってくれて,ホームセンターで安い電灯探してきますとのことflair
機器は3980円くらいのがあったと思うとのこと。購入前提で見積もりをお願いしましたmobilephone

このリフォーム業者の人と結構仲良しになったので,電話すると快く,いろいろ動いてくれますcardash
物件が遠くにあるときは,自分のかわりに動いてくれる人がいると安心ですhappy01

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2008年6月24日 (火)

ブログの会に参加予定

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本日は,心境を書いています。

毎日見ているブログの会に,ついに,今度参加いたしますhappy01

このような会への参加は,まったくはじめてで,少し,緊張気味ですbearing

不動産投資の諸先輩方との会話についていけるのだろうかという,疑問もありますが,いったいどうなることやら。。

少々不安が,ありますcoldsweats01

なぜ,参加しようと思ったのかですが,昨年の7月から,不動産投資を勉強し始めましたが,本などでは,モチベーションアップは,限界と感じていますweep

また,本の内容についての疑問,特に奥に意味することを聞いてみたいと思いもあり,参加いたします。

もやもやしており,本にはない,何か,ノウハウ的なもの経験や体験を聞きたいという,思いでも参加いたします。

不動産ブログをにぎわしている有名な方々とのほんのわずかな時間(3時間くらい)ですが,いったいどんな人達なんだろうかとわくわくしていますdashsweat01

想像が・・・妄想が・・・ふくらみますannoy

でも,たのしみですshine

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2008年6月22日 (日)

本の感想

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本日は本の感想です。

先日アマゾンで購入した本を一気に完読しましたhappy01

全体の3分の2は,情報としてあまり新しいことが記載されていなかったかと思いますcoldsweats01
前半部分から中盤以降まで,浦田さんの本などに記載されている本の焼き直し的な部分が多い印象ですthinkまた,カラー写真がまったくないので,あった方がわかりやすかったと感じました。
色づかいが言葉で表現されているのですが,色の印象が理解しにくいので,とても残念でしたが,この点は著者もわかっており,読者特典でメールするとPDFファイルを頂けるようになっています。
ただし,私は,カラー写真や説明が追加された資料が早期購入特典でいただけたので,この点はすでにフォローされていますので良かったです。
後半の部分(退居から入居)には,ノウハウ的な部分が多少記載されており,参考に,なりましたhappy01特に,リフォーム前後~成約後の行動については,参考になりましたdash

物件の差別化sign01行動力sign01あらためて,大切だと言うことを教えて頂きましたshine

最近,思うことがあります。
ノウハウは人によって違いますsign03

実際に試行錯誤してみないと身に付かない部分なのかもしれません。
そういう意味では,広く浅く,知識を学ぶには単庫本の役割はあるとは思います。でも本から学ぶ知識には,限界もあります。

最近その部分のウエイトが大きくなってきているのも事実ですcoldsweats01

単庫本は,あまり期待しないで読む分には,納得はできますが,自分のモチベーションをあげるにはなんだか,ものたりない気がしていたりもしていますthink

とにかく,実践あるのみsign01行動あるのみsign01がんばろうsign01と気合いを入れ直しましたhappy01

カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル―

買ったきっかけ:
ブログで紹介がありました。

感想:
よくまとまっています。おもしろおかしくはありません。非常に良心的な本です。

おすすめポイント:
全体の流れを参考に自分のスタイルを構築するのに役立ちます。

カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル―

著者:浅輪 裕彦

カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル―

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2008年6月21日 (土)

感動です!

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今日は,いつも見ている「赤ちゃんさん」のブログを見て,とても感動しましたhappy01

「人をののしり,怒り,否定するのではなく,肯定することから始めるのだと。そうすれば,何倍もの知識を吸収したり,経験を積むことができるのだと。自分が,人の力を認め,少しでも良いところを吸収し,自分の力が向上するようにやっていきたい。」

という,とてもすばらしい,心構えをおしえていただきましたshine

毎回,赤ちゃんさんのブログは読んでいて,とても参考になりますし,モチベーションも上げてくれますsign01

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2008年6月20日 (金)

アマゾン

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昨日のつづきです。

本日,本が到着しましたhappy01

しかし,アマゾンは,便利ですね。早い。

本屋で,必死に探さなくても検索して,すぐにほしい本がみつかりますshine

早期購入特典もあったりして,本当に便利になりましたhappy01

私の使い方としては,中古の本をさがすのに良く使います。

絶版の本は必須かもしれません。

古本屋にいっても売っているかどうかわかりませんから。

今度は,どんな本を購入しようか,思案中です。

まずは,購入した本を出張中にでも読もうと思いますsweat01

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2008年6月19日 (木)

本の購入

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本日は,ブログで紹介されていましたので,気になりまして,本を購入しましたmoneybag

この本は,特典がすごく,魅力的でつい購入してしまいましたhappy01

その本は,浅輪 裕彦,¥ 1,575円

「カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営?空室対策・解消マニュアル?」

です。6月18日まで,特典がありました。(すでに終了してしまいましたが,)

ちなみに,以下の特典です。


特典1・・・空室対策有料教材 をプレゼント!
        (PDFファイル)
「2割空室の20、30年物件を満室に変えた大家の軌跡」
《レジュメ79枚(カラー写真55枚込み)と説明文(29ページ)》

特典2・・・伝説の講演 をプレゼント!
      (音声&資料ダウンロード)
2007年12月の全国賃貸住宅フェアin東京で
第2位の聴聞者数300人(!)を集めた伝説の講演
「2割空室の20、30年物件を満室に変えた大家の軌跡」
・音声ファイル(50分)


本は,17日に注文しましたwink

その日にメールで特典のファイルがきましたが,とても長いため,週末にゆっくり,読もうと思いますclock

本もまだ,配達されていませんので,読んだら感想をアップしようと思いますhappy01

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2008年6月16日 (月)

戸建てかアパートか?その2

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またまた,自己レスになりますhappy01

アパートか戸建てかで,もやもやしていますthinktyphoon

ある程度レバレッジをかけて,数千万の借金をするには勇気がいりますcoldsweats01

融資がおり,借金した後の心理面の心配もあるかと思いますcoldsweats02

良い借金,悪い借金は言葉ではわかっているつもりです。

でも現実,数字で計算してみても,考えてしまいますthink

例えば,同じ収入を得たとして,以下のケースどちらが,得になるかですdanger

あくまでも概算の目安になりますが,以下の条件で計算したと仮定します。

・ローン支払額:20年ローンで金利3%,月額返済11万円,年間133万円として計算
・年間家賃収入:表面利回りごとの年間家賃収入とする
・経費を除く収入:ローン以外の経費(家賃の20%)を除いた年間収入とする
・月額純利益:純家賃収入(年間収入/12-月額ローン)とする
・空室率は考えないとする

物件購入価格が2000万円とし,利回り12%で,20年ローンを組む場合の月額純利益ですが,概算で,5万円/月くらいになりますsign03

資産が増えるが,借金も増えるため,手元に残るお金が少ないことがわかりますbearing
借りた金額が大きくなると,この金額はさらに大きくなりますwobbly


一方,加藤ひろゆきさんのように,激安一戸建てを現金で購入し,5万円/月で貸すことが出来た場合,上記のような借金における心理面のリスクはなくなりますshine

この点が,どうも最近,もやもやしてしまう要因になっていますtyphoon

ただし,激安一戸建てが購入でき,貸すことができたとしたなら,の話しです。
そこが,むずかしい(ノウハウが必要)のは,わかっていますが。。。sad

激安一戸建てのメリットは考えただけでも,たくさんありますが,デメリットはというと,

・築年数が古い20年30年は当たり前
・全てではないのですが,再建築不可,道路付け悪い,瑕疵(自殺,事故・事件があったり)有り
・現金買いが主
・修繕費が高くなる

考えれば,考えるほど,もやもやしてしまいますwobblysweat01

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2008年6月15日 (日)

戸建てかアパートか?その1

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最近,少々考えることがあります。自己レスになりますthinksweat01

物件を購入する場合を考えますと,戸建てかアパートか,それぞれにメリット,デメリットがありなやんでしまいますthink

例えば,年間家賃収入60万円を得るために,月家賃5万円(アパートなら2.5万円×2戸でも可)の物件を購入したと仮定します。管理費,保険代,税金など諸経費は除いて計算します。

アパートで表面利回り10%とすると購入金額600万円になります。ただしこの金額なら1Rか1Kになります。
戸建てなら,1戸で,2DKか3Kでしょうか,同様に表面利回り10%とすると購入金額600万円になります。

はたしてどちらが得かです。とても,考えてしまいますthinktyphoon

アパートのメリットは,
・空室リスクの分散
・間取りが小さいので1回の修繕費が安く済む
・単身赴任,学生向け,回転が早い
などでしょうか,

一方,デメリットは,
・客付けは間取りに左右されやすい
・入居期間が比較的短くなりやすい
・立地条件に左右されやすい
・競合に影響されやすい
・1件の家賃単価が低い
・共有スペース(ゴミ置き場)などの掃除などが必要になる
などでしょうか。。。(まだまだ考えればあるかと)

戸建てのメリットは,
・需要が比較的高め
・競合に左右されにくい
・入居が決まると家族世帯のため比較的長く住んでもらえる
・売却するときでも自分で住む人も購入するため市場がアパートより広い
・家賃単価が高め

一方,デメリットですが,
・修繕費が高め
・庭などの手入れが必要
・空室になったとき収入がなくなる
などでしょうか。。。(まだまだ考えればあるかと)

それぞれにメリット,デメリットがあり,頭の中が,もやもやしてしまいますcloudthunder

どっちもどっち,一長一短でなやむところですthink

自分の考えがまだまだ軟弱だと,つくずく感じますweep

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2008年6月12日 (木)

本の感想

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本日は,本の紹介ですhappy01

大家さん学びの会が出している本ですshine

大変よくできており,大家さんにこれからなろうとしている方は,必読ですhappy01

絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル

買ったきっかけ:
よく見るブロガーのブログで紹介されていましたので,興味がわきました。

感想:
アパート経営の教科書的な本。深い内容はのっていませんが,広く浅く,一通りの内容は網羅されており,とても良くできています。本の構成も,分かり易いと思います。

おすすめポイント:
読者全員に凄腕大家さん座談会PDFファイルがもらえます。この特典だけでも,数千円はします。これが,たったの1500円で購入できます。

絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル

著者:アパマン長者が集う「大家さん学びの会」

絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル

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2008年6月11日 (水)

指値通らず

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マンションの購入検討をしておりますhappy01

今年に入ってから見つけた物件で,2月ころ問い合わせしたときは,指値は受け付けないとのこと。

過去に1人100万円の指値を入れたが,通らなかったとのこと。

情報収集をしましたが,その当時,この物件に興味がなくなりました。しかし,最近また,気になって問い合わせしたところ,まだ売れていないとのこと。

すでに売りに出されてから,6ヶ月はたっているため,売る気があることを確認し,すかさず,指値をしましたdash

しかし,指値は通りませんでしたweep

通らなかった理由ですが,(1)指値額がとても大きいことと,(2)1人購入検討者がいるとのことの2点ではないかと思いますcoldsweats01

また,購入予定の方は,指値300万円くらいしているとのこと。

私は,らしんばんで計算し,指値額を算出しました。金利3%代25年融資からすると,最低1000万円くらいは最低指値しないことには,修繕費もままなりませんbearing

物件は縁なので,すっきりと,この物件はあきらめることにしましたbearing

おまけですが,業者の方は,熱心で,買い主の融資が通っても通らなくても連絡はくれるとのことでしたphoneto

一応,買う気はマンマンという姿勢をしめしたところ,売り主の状況がかわったら,真っ先に連絡をくれるとのことconfident

業者の方には,気長にまってますとの返事をしましたcatface

さて,また,マンション購入に向け日々検討ですhappy01

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2008年6月10日 (火)

店子つけ

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Y市の戸建てをリフォームし,究極のクロージングまで行いましたhappy01

続いては,店子づけですdash

結構がんばって,リフォームしたので,何とか,仲介業者にアピールもしないことには,せっかくリフォームしても,報われませんweep

そこで,いつも仲介をお願いしている担当者に連絡し,今回のリフォーム内容の説明をすることにしましたhappy01

私:●×さん,こんにちは。

担当者:こんにちは。

私:これ,お土産ですpresent。どうぞ食べてくださいhappy01

担当者:すません。お気持ちいただきますlovely

私:さて,今回リフォームをいろいろ行いまして,その内容を内見者にアピールしたいので,2枚のシートをつくりましたsign03 どうぞ,みてくださいsign01

担当者:見せてください。。。impact

担当者:とっ,とても,すごいですねsign01 

担当者:これ,つくるのに結構時間かかったでしょう。。。dash

私:ぜひsign01ぜひsign03 内見者に,この内容をお伝えくださいsign03

担当者:わかりました。

私:入居者を決めていただいた,あかつきには,インセンティブとして(小声で,商品券○▲□●円分)差し上げますねdollar

担当者:えっ,ほんとですかsign02

私:ほんとですhappy01

担当者:時期的にちょっと難しいとはおもいますが,ぜひ,がんばらせていただきますsweat01

というような,会話がありました。

さて,まず今回は,いつもの業者のみの訪問でしたが,間口を広く,もう少し,違う業者も検討しなくてはと考えていますthink

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2008年6月 9日 (月)

指値

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最近は,Y市の戸建てのリフォームの話はそこそこ多いのですが,マンション購入の検討についての話は,なかなか進んでいませんので,ブログで紹介することもできません。

サラリーマンをしながら,マンション購入を目指し,自分の納得がゆく,パーフェクトな物件,そんなに都合が良いものは,なかなか難しいのかもしれませんcoldsweats01

それでも,気になる物件ですが,今年になってから,そこそこでてきておりますhappy01

現在はというと,気になる物件,地方物件ですが,1件ようやく,発見しましたhappy01

そこで,業者へ連絡し,状況を確認しましたshine

また,現状の確認を兼ね物件の見学をしましたcar

ただし,物件の確認ですが,業者とは一緒にいきませんでしたconfident

というのも,よけいな感情が芽生えてしまったり,人のバイアスがかかりますbearing

自分で納得する上でも,物件には(特に初めて確認する場合は),業者とは行かない方が良いと考えていますthink

さて,物件は,むちゃくちゃ利回りは高いというわけではありませんが,そこそこな利回りですhappy01

問題は,現状の空室3部屋の店子がつくかどうかですsign01

わくわくしながら,詳細検討ですhappy01

一応,買う気は,マンマンと伝え,指値をしてみました。

というのも,銀行でローンを組む場合,金利3%代になるため,その分利回りも多く取らないと行けません。らしんばんでチェックし,指値を算出しました。

さて,どうなることやら。。

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2008年6月 8日 (日)

究極のクロージング準備と設置

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Y市の戸建てのリフォームも終盤ですhappy01

今回は,浦田さんの本に書いてある「究極のクロージング」をするための準備です。

さて,何からはじめたかというと,POP造りです。

各部屋,玄関,キッチン,浴室などあらゆる場所に,POPを設置しようと思い,コンセプトをいくつか考えながら,「パワーポイント」pc で文面をたくさん作成しましたhappy01

コンセプトを考えるのは,得意な方で,じゃんじゃん考えることができますflair

そして,作成した文面をラミネート加工作業をおこないました。

近くのホームセンターで,ラミネーターを購入car,コツコツと1つづラミネート作業ですgood

Dscn0416
A4の1まいで,2種類のPOPができますhappy01







丁寧に,はさみで,きっていきますhairsalon

もちろんsign01

あらかじめ裏には,両面テープを貼っておきますflair

そうすることで,現地に行ったときにすぐに貼ることができますdash

Dscn0414_2
POPは,全部で,30数枚ほど,準備しましたshine




次に,玄関には,サプライズの準備ですheart04

入居を決めてくれた人への感謝の気持ちをつたえるために,ウェルカムバスケットのプレゼントを考えましたflair

Dscn0417_2 <内容>(入れ物:プラスチックカゴ)
・クイックルハンディワイパー×1コ
・クイックルワイパードライシート×1コ
・ボーディーソープ(ビオレu)×1コ
・ハンドタオル×4枚,・石けん×1コ,入浴剤(バブ)×2錠,
・トイレマジックリンパワーリキッド×1コ,衣料用粉末洗剤(ワンパックアタック)×2コ,
・シャンプー/リンス(エッセンシャル)×各1コ,・トイレットペーパー×1コ

内見者へ,スリッパの準備です。

スリッパをただ,ならべただけだと,内見が終わって,帰るときにスリッパを,きれいに並べない方が多いので,浦田さんは,そうとう苦労したようですbearing


Dscn0418

きれいにならばせるためには,どうするかというと,

そうですsign02

このような,ラック(2980円ほど)を購入しましょうdash


Dscn0419
スリッパは,表面が竹のものを選びました。

また,見栄え良くするために,色わけしてみましたshine

そうすると,案外きれいに見えますannoy



次ですが,入居時のしおり,物件メモ,巻き尺,筆記用具,家主からの手紙,入居パンフレットの準備をしましたpencil


さて,事前準備は入念に行い,先週現地に,ほとんどのクロージング物,POPなどを設置,ついでに,内見者の滞在時間を長くさせるための,アメゴミ箱の設置など,自分なりに工夫をして,諸々の設置をおこないましたhappy01

その結果がこのようになりました。

Dscn0458

Dscn0459 ふー結構力が入りましたscissors

 あとは,内見者がくるだけです。

 さて,どうなることやら,結果が,とても楽しみですhappy01


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2008年6月 7日 (土)

リフォーム5

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Y市の戸建てをリフォームしていますhappy01

すでに訪れたのは,3回目となり,リフォームも終盤ですshine

前回までで行ったことは,草取り,カッティングシート貼り,洗濯ホース用の蛇口の取り付け,軽微な清掃でしたhappy01

今回は,浴室脱衣場のクッションフロアー貼り,トイレ内のクッションフロアー貼りを行いました。

最初に訪問したとき,床が劣化していたため,貼りかえたいと思い,気になっていましたcoldsweats01

クッションシートを近くのホームセンターで4.5m分購入しました(980円/m)。

柄は,濃い木目調です。結構重たいので,リフォーム業者の方にお願いし,車で運びましたhappy02

初めてのチャレンジですが,要領はカッティングシート貼りと同じ感覚ですhappy01

Dscn0461 浴室の前は,長年の水分が木にしみこみ,ふやけて床が少し劣化し,傷んでますweep

設計の段階で,この場所は防水のためのクッションフロアーにすべきでした。





場所の寸法をはかり,カッターナイフできれいにカットしますcoldsweats01

Dscn0460
丁寧に,切りますhairsalon

目的の場所にはめ込みます。サイズが微妙に合わない場合は,少しづつカットしますhairsalon

両面テープできっちり貼りますhappy01



Dscn0463

さらに,はがれないように,水をこぼしたときに,シートと壁のすき間などに染み込まないように,コーキングしますcoldsweats01




Dscn0464ジャジャーンsign03

できあがりましたhappy01。結構かんたんです。
 





調子にのり,トイレにもカッティングシートを貼ろうと思いましたhappy01

Dscn0462_3

こちらは,貼る前です。


Dscn0465_2

こちらは貼った後です。もちろんannoy,きっちり,コーキングですshine







さて,業者にお願いした,キッチンのプレートを確認しました。

Dscn0468Dscn0470 Dscn0469





キッチンの全ての下側にアルミのプレートをくっつけてありました。

結構,いい感じです。このプレート貼りに2万1千円かかっていますdollar

プレートは,入居者が,使っていくうちに,木に水を染み込ませないために,奮発して設置をお願いしました。

雨が降っていましたがrain,クッションシートをはり終えたときには,雨がやんでいましたcloud

つづいて,クロージングを行いましたdash

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2008年6月 2日 (月)

究極のクロージング術

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Y市の戸建てのリフォームを行っていますhappy01

前回お話しに出ていました究極のクロージング術ですが,浦田さんの本に書かれていることのうち,無理しないで,やれそうなところから,実践しようと考えていますhappy01

私の場合は,すべて見よう見まねで,自分流に多少アレンジしながら,準備してみましたflair

・玄関でのサプライズ
・カギは現地に備える
・封水切れ防止
・清掃済み表示でアピール
・さわやかな香りづけ
・スリッパを常備
・POP作戦
・アメの設置
・ウェルカムバスケット
・周辺マップチラシ
・巻尺,図面,筆記用具の常備
・入居時のしおり

さて,設置後,どうなるのでしょうかsign02

楽しみですhappy01

究極のクロージング術を,具体的に進める上で,今回参考にした浦田さんの本を紹介しますdash

家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法

買ったきっかけ:
私は,ほとんどの浦田さんの本を購入しています。この本は,昨年ブログの中の紹介覧で,知りました。

感想:
過去の本の焼き直しが多い印象ですが,最新のお話し部分もところどころあります。より具体的なノウハウを公開しています。過去の本よりも絵をふんだんに使っているため,初心者の私にも大変わかりやすかったと思います。

おすすめポイント:
物件購入よりも物件取得後に,自分がどのような行動をとるべきなのか?大家業とはどんなものなのか?より具体的にイメージできます。大家業は決して楽ではありません。本当に好きでないと続かないのかもしれません。そんなことを思わせる1冊です。感動より,楽しさより,なるほど,っと納得できるかと思います。

家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法

著者:浦田 健

家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法

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2008年6月 1日 (日)

リフォーム4

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Y市の一戸建てのリフォームを行っていますhappy01

前回までで,自分で行ったものというと,庭の草取り,キッチンのカッティングシート貼り,水道蛇口の交換,軽微な美装などです。他のほとんどはリフォーム業者にお任せでしたcoldsweats01

ほぼ,リフォームが終わったため,客付け業者に連絡し,募集を再会することにしましたhappy01

今までは,募集に関しても,こちらからは何もアピールせず,完全に丸投げ状態でしたcoldsweats02
今回は,積極的に業者に内見者にアピールしようと思っていますsmile。たまたま先月からほぼ毎週のようにリフォームに行っているのでいろいろなことを実践しようと考えています。(ブログを見ている人には,Y市に住んでいる人のように思えてしまいますが,そうではありません。本業は鬼のように忙しく,特に先月今月は佳境ですbearing。)

さて,来週にも出張があるので,その合間に,客付け業者へのアポイントを行いましたhappy01
戸建てのおすすめポイントなどを考え,2枚の資料にしたので,アピールをしようと思います。

また,浦田さんの本にあったように,物件の内見時に,お客様に,アピールできかつ,お得感を与えれば良いと考えました。そうすれば,家賃アップができるかも・・wink。そこで,本に載っている究極のクロージング術を実践しようと考えました。

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