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2008年7月

2008年7月31日 (木)

反響

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本日は、先日参加しましたブログの会についての感想

になります

先日、参加しましたブログの会(RIG)、

会自体もとても有意義で、濃い内容でした

参加メンバーもこれがまた、濃いメンバーで、

不動産投資についての各々の考えをしっかり

もっており、経営しているというか、大家している、

楽しんでいる方がほとんどでした。

非常に前向きな方が多く、

目をキラキラさせながら、お話をお伺いした

印象が今も残っております

また、つぎの日のブログへの会の記事アップの

レスポンスの速さについてもものすごく、

深夜アップされている方、

次の日早くアップされている方

とにかく、ブログにも勢いを感じました

私、ものすごーっくパワーをいただきました

今後も、はりきって、更新させていただきます

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2008年7月30日 (水)

1500km移動

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本日は,自己レスになります。

本日から,出張で東北の岩手県盛岡に行きます。

次の日は朝から,Y市へ向かいます。

東京→盛岡→東京Y市

距離にして,約1500kmは移動します

移動時間で本が何冊読めるのでしょうか

「BIG tomorrow」でも買って,有名ブロガーの
インタビューでも拝見しようかと考え中

でも,考えるのは不動産ばかり,風景などはそっちのけです。

建物はRC,鉄骨,築何年やら・・・

出張の合間に,ブログ更新,できるのか不安です

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2008年7月29日 (火)

ブログの会(RIG)開催

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先日、ブログの会(RIG)が開催されました

参加された方々、また、会を運営された方(星輝さん、恵比寿のIさん)、
この場をおかりしまして、大変ありがとうございました、そして、
おつかれさまでした

皆様とすごせた時間とても有意義な時間をすごせました

あっと言う間の3時間でした

かえる途中も、さらに1時間おしゃべりをしてしまい、気がついたら、
終電ちかく、夜中になっていました

共通の話題、認識、方向性皆さんそれぞれ、
ご自分の不動産投資道をお持ちで、関心させられるばかりでした

皆さんからパワーをいただいた気持ちになり、
自分に対してのモチベーションアップができました
また、機会がありましたら、ぜひ参加したい、そんな気分でした。


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2008年7月28日 (月)

アパートの解体

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本日は,夕方にブログの会があります

場所は,前回同様恵比寿です。

とても楽しみです

いろいろな方に会えることと,すでに,大家を実践されている方の
お話しを聞くので,とても勉強になります

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

さて,今回は,自己レスになります

私の住んでいる所のすぐ近くに,築30ー40年くらい経過した,
木造2階建て,6室程度のボロアパートがあります

数年前まで住人が何人かすんでいたのですが,
最近は,ほとんどというか,全然人はみかけませんでした。
雑草も生え放題,無法地帯になりつつありました。

ある日,解体がはじまりました。
2名で解体作業をしています。

その手順は,といいますと,

足場,防護網の設置

物件の部屋の中の残留物(畳なども)撤去,搬出

ガラス,サッシ,扉の撤去,搬出

屋根(瓦)撤去,搬出

共用部(階段,廊下)の撤去,搬出
(ここから,ブルドーザー重機の登場)

いよいよ,
本体の壁,2階から重機が入ります。
重機が入ってからの仕事は,ほんとに早かったです。

1階と2階の部屋の半分を解体,撤去,搬出

残りの部屋の解体,撤去,搬出

終了(残物の搬出)

何時間も見ていましたが,共用部に使っている階段や
手すりの切断は,バーナーで丁寧に切っていましたので,
手間がかかり,鉄,セメント,木の分別に手間がかかっていました。
住宅が密集した場所のため,作業は,少しずつ,少しずつ丁寧に
行っていました。

何十年も,経っていたアパートは,1週間ほどで,解体され,
更地になりました。

なんだか,あっというまの出来事でした
その更地に,次は最新のアパートなどが建つことでしょう。
(まだ建っていませんが。。)

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2008年7月27日 (日)

転進

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本日は,Y市の物件のお話しになります

指値をして,2,3日後の夕方に電話がなりました

(私):もしもし。
(業者):営業の○×です。この間はどうもありがとうございました。

(私):もしかして,買い付けの件ですか?
(業者):そうです。

(業者):結論を申します。買い付け,残念ながらとおりませんでした。
(私):そうですか。残念ですね。何か打開策ありますか?

(業者):実は,この物件,所有者が2名おりまして,兄弟で保有しております。仲は悪く最悪で,片方の方は,即OKもらいましたが,もう一人がOKでませんでした。
(私):複雑ですね。もう一人の方に,粘り強く交渉可能でしょうか?

(業者):はい可能です。相手は金額ではなく,兄弟仲が問題(話題に出すだけでも怒る始末で会話にならないとのこと)ということですので,今後も交渉していくつもりです。がんばります。
(私):この物件は,待ちますが,その他,低価格な物件や,放置物件などありましたら,情報提供よろしくお願いします。

っという形で,お話しは終わりました

しかし,うまくいかない,ものですね
でも,この業者,リフォームもしているとのこと,リフォームの相場を聞くと,いつも使っている業者より,安いことがわかりました
ますます,好印象です。それだけでも,良い情報でした

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2008年7月26日 (土)

買い付け入れる

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本日は、Y市の物件散策のつづきです

内見をする予定の戸建て物件についてです。

・4DK,土地/建物:99.18/64.58㎡,建坪/容積率:60/200%,築28年,380万円
リフォーム済み。積算評価約390万円

こちらの物件を内見しました

とても暑い日でした

良い点)
・1F廊下、1F居間のフローリングは新品でした
・和室は3部屋ありますが、すべて張替え済みでした
・壁の汚れはなく、クリーニングされていました
・キッチンはこぎれいにクリーニングされていました
・各部屋の照明が古いけれどついていました
・浴室はユニットで、設備も比較的今風の追い炊き機能付きのものでした
・脱衣場&洗面とトイレはわかれていました
・物置がついていました
・屋根がスレートではなく、瓦でした
・床下をチェックしましたが、シロありなどの被害などありませんでした

悪い点)
・駐車場がありません
・汲み取りです
・インターフォンがなかった(とりつけ位置には配線のみむき出しになっていた)
・部屋のなかが、全体的に薄暗い印象がある
・玄関まで少し階段であがらないといけない
・2Fへ行く階段が急な角度になっている
・ふすまがびりびりに破けている
・和室の壁が黄ばんでいる
・和室の土壁がところどころけずれている
・玄関横の花壇が草だらけ

という感じで、チェックしました。

おおむね、全体的に良い感触です
この状態なら、最低限のリフォームはしても、それほどお金をかけなくても、いけそうな良い感触をうけました

そこで、買い付けを入れることとしました。
営業マンに少し相談しつつ、顔色を多少うかがいながら、
指値もそこそこ入れることとしました。

買い付け額は、180万円
価格上限として200万円まで
としました。

なぜ?このような大幅指値
(加藤さんがゆう、鬼のような指値)を入れたかというと、
営業マンから、この物件の背景を聞きました。
この物件売りに出て、すでに2年以上経過しているとのこと。
駐車場がないのと、汲み取りなので内見があってもきまらないとのこと。
この2点を考えかつ、賃貸に出したときを考え整理してみると、

180万で購入、リフォーム50万円、計230万円
賃貸に出すと家賃が、4-5万円/月、48-60万円/年
表面利回りが、21-26%

となります。ただし、登記など諸費用は計算にいれてません。
家賃は地域相場と同等かやや低く見積もっています


さて、営業マンは、この価格を売主にぶつけますとすごくやるきマンマンです。

さて、どうなるでしょうか
待ちです。。。。。
。。。。。。。。。。


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2008年7月25日 (金)

物件散策2

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本日は,Y市で,物件散策をしたお話しになります

業者より,いくつか物件の紹介がありましたが,先日紹介したように,売値が高くまったくおもしろくありませんでした

紹介物件以外に気になる物件をY市で現地確認をおこないました

1)売値:400万円,土地47.67㎡,上物つき
2)売値:428万円,土地144.45㎡,上物つき

1)について,駅近で,良いが土地面積が小さいのがネックです
外観をみると,まだ使えそうです。
早速,中を見せてもらおうと思い,担当者に連絡してもらったところ,
なんと,2日前に売れてしまったとのこと。とても残念でした

2)について,駅からは,遠い印象,建物をみると,結構古く,何と
言っても残留物がそのままありました。
炊飯器,衣類,靴生活用品がそのまま残っていました。
でも,相当前からこのように放置されていると思いました。
撤去に結構お金がかかりそうでした

2)は大幅な指値が必要だと思いました。

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2008年7月24日 (木)

物件訪問2&内見者きたる

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本日は,Y市の戸建てお話しです

前回戸建て訪問時に草が伸びていたため,今回は,草刈りを実行しました

翌日が仕事のため,休日返上で,草刈りを行いました

まず,草刈り用の道具と,(夏には,虫の発生が多くなるため)家のまわりにアリなどの虫が付かないように防虫剤を購入しました

Dscn0590

近所のホームセンターで防虫剤と,草取りの道具を購入しました。

さて,物件の草刈りを行いますが,なんと,実施した日は真夏日で,気温が35℃近くまで上昇,灼熱状態で,大変でした



Dscn0593Dscn0592 
  これは草刈りする前です。





ジャジャーン

  Dscn0595Dscn0594

これが,4時間かかって,草刈りした結果です。

汗だくで,がんばりました

草刈りをしているとなにやら,玄関の方で,人声がきこえてきました

なんと

私の物件を内見のために,営業マンが案内をしているではありませんか
私は声をかけました。

:家主の○×です。こんにちは。
:(物件の案内書を渡し,)どうぞ,案内書を見ながら,見学してくださいね。
っといいのこし,その場をはなれました。

帰り際になり,すかさず,ちかづいて,

:(家主からの手紙を手で渡し)物件の簡単な紹介が入ったお手紙ですので,読んでください。

っと,印象づけるために,一工夫してみました

しかし,事前に,玄関とまわりの掃除(蜘蛛の巣とり,とゴミくずひろい)をしておいてよかったです (ほっとしました。)

その後,仲介業者を訪問しました

(私):こんにちは。
(業者):こんにちは。

(私):これ,お菓子ですがたべてください。
(業者):いつもすいませんね。いただきます。

(私):今日ですが,草刈りしていたら,内見ありましたよ。
(業者):先週渡した紹介文面を支店の方に,週初めに渡しましたので,どこかの支店の方が紹介したのでしょうか?調べてみますね。
(業者):○×支店の方が内見いったようです。今月来月と徐々に動き出しているようですね。

(私):その他にも紹介はされているのでしょうか?
(業者):私のお得意様にも,いくつか紹介してますので,契約は時間の問題でしょうね。

(私):ひきつづき,なんとか契約できるように紹介してくださいね。
(業者):かんばります。

というような会話をいたしました。
しかし,自分で動いて,結果がすぐに現れたので,驚いています

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2008年7月23日 (水)

本の感想

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本日は,本の感想を載せたいと思います

最近,戸建てについて,検討しているため,昔読んだ本を読み返しています。

「家の価値を半減させるコワーい土地の話」 三住友郎 著

こちらの本の検索は以下で,行ってください


この本は,土地を購入する上での基礎知識を学ぶ上では,お勧めです。
いろいろなルールがあるので,家を建てる,家を買う上での知識を付けるには良いかもしれません。

私は,納得してしまったのは,重要事項説明書がいかに重要かということや,
不動産業者の手数料のからくり,土地広告の見方がとても参考になりました

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2008年7月22日 (火)

戦略2

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本日は,自己レス中心になります

自身で,物件入手の戦略をまたまた考えています

当初目標
・RC1棟物,フルローン

現在目標
・戸建て,現金買い→RC1棟物,フルローン

当初計画からずれてきたのは,ある程度,現金を入れないとローンが組みにくくなったからです

理想論になりますが,不動産を勉強しだした当初は,RC1棟物入手に相当気合いが入っていました

しかし,いろいろと勉強していくうちに,変化していきました

現在はというと,戸建ての現金買いで,担保価値があるものを安く入手し(担保価値1000万円を目標に),それを賃貸に出します。
何棟(2-3戸か?)かくりかえしたのち,戸建てを共同担保にして,1棟物の入手へとステップアップしていきたいと考えています

この戦略ですが,借金の大きさと家族の同意も1つの要因として,変化していきました

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2008年7月21日 (月)

気になる物件2

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本日は,業者からの紹介物件訪問についてのお話しとY市の戸建てについてのお話しです

この記事をアップしているころは,ちょうど紹介物件の訪問中でしょうか
ということで,出張とかさなり,2日ほど,アップをするのが遅れますが,そこは,勘弁してくださいね

業者より,紹介があった物件以外に気になる物件を発見しました
ともに,土地の売買ですが,上物がついたものになります。

・売値:400万円,土地47.67㎡,上物つき
・売値:428万円,土地144.45㎡,上物つき

さっそく,問い合わせ中です

さて,話しはかわりますが,内見予定の戸建て物件の概要についてです。

・4DK,土地/建物:99.18/64.58㎡,建坪/容積率:60/200%,築28年,380万円
リフォーム済み。積算評価約390万円です

この物件,どこまで指値が通るかがポイントになります

背景として,売値がもともと480万円だったものが,1ヶ月ほど放置され,今回の値段に価格が下がりました

すなわち,売り主は,弱気になっているのでは?という,憶測がわきます
指値を入れる絶妙のタイミングになるかと考えています。

そのあたりの詳細なお話しなどは,おいおいブログにアップしていこうと思います

また,現地では,この物件の状態の確認(白ありの有無,設備の状況などなど)を入念におこないたいと思います

長くなりましたので,Y市の戸建てについては,また今度アップいたします。

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2008年7月20日 (日)

気になる物件1

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本日は,Y市の業者から物件情報を頂いたお話しの続きになります

ご紹介いただきました物件情報は,3件,ともに市内の一戸建てです。

(1)3DK,土地/建物:81.71/61.22㎡,建坪/容積率:60/160%,築38年,400万円
(2)3DK,土地/建物:53.77/47.73㎡,建坪/容積率:60/200%,築26年,430万円
(3)3DK,土地/建物:68.12/60.12㎡,建坪/容積率:60/200%,築43年,450万円

ただし,(1)は私道負担11㎡含む,(2)は位置指定道路に接道のため,別業者と交渉中,(3)は42条2項道路のため再建築時にセットバック必要

とまあ,安いなりに理由があります

積算評価も売値よりもずっと下です
(1)約360万円
(2)約230万円
(3)約320万円

銀行での担保となると確か,おおむね8掛けくらいだったので,
(1)約280万円
(2)約180万円
(3)約250万円

すなわち,これ以下で購入しないと,投資(担保を得る)としてはまったく意味がありません

業者には丁寧に,
「すべて150万円前後の価格からの検討になるかと思いますので,今回のご紹介の物件ですが,以上のような状況を加味していただき,再度ご紹介出来そうであれば,ご紹介ください」
との返事をいたしました

補足として,業者には,
「物件は,現金買いいたします」
「多少の上乗せできますよ」
と伝えています。

さて,どんな返事がくるのでしょうか

予想としては,
「了解しました。また,他の物件情報がでてきましたら,お知らせいたします」
くらいの返事がくることでしょう

ただし,別の物件で,概要をみて計算すると,積算評価程度の物件がありましたので,現地調査を実施することとしました

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2008年7月19日 (土)

活動2

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いやーー。今週はとってもハードなスケジュールでした。
週はじめに,鹿児島,週中に,大阪,Y市,昨日は,博多とスーパーハードな日々をすごしていました(はじめて1日3回飛行機にのりました,のべ1000km以上は移動しました)。
今週も,初っぱなから,Y市,東北とまたまたハードです
ブログの更新もままなりません。

どこにいっても,最近は,建物をじーっとみて,これは,RC築何年かな?とか,
何千万かな?なんて,不動産のことばかり考えてしまいますね

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

さて。

本日も,Y市に訪問する計画についてのお話しです

業者からいくつか戸建てについて,紹介がありました

見てみると,以下のようなことがわかりました

・物件の値段は,言い値
・積算価値が売値より低い
・土地の広い,狭いは関係なく,値段が決められている
・建物の築年数は関係なく,値段が決められている

と,まあ,価格が見合っていないのが,目立ちます

現地での確認についても,思案中

Y市の物件で多い傾向ですが,

・下水道は市内の一部しかなく,個別浄化槽が主流です。
古い物件になると,くみ取りになります。
・都市ガスも市内の一部で,大半がプロパンガスになります。
業者の縄張りがあるとも聞いています。
・水道は,市内では公共水道もありますが,一部の地域は共同組合のような団体があり地域でポンプを引き,水道代を組合に納めている地域もあります。

というような,地域で特殊な環境も配慮しながら,物件を見極めないといけません。ちょっと大変

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2008年7月17日 (木)

妄想

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本日は、自己レスになります。

地方での物件を散策するため、現在色々と妄想中です

まず、どのような物件を探すのか、目標設定です。

・積算評価>売値
→融資のときの担保として使えるため

・指値ができそう
→利回りをよくするため

・購入価格はできるだけ低く300万以下(目標:100万以下)
→リフォームしないといけない場合、家賃が低くし、客付けしやすくするため

・表面利回り30%以上
→6年で投資額の2倍回収

できれば良いのが以下の条件

・駐車場の有無
・設備が充実
・間取りは2DK以上
・再建築可

具体的に、考えると、例えば

売値:400万、指値50万、買値350万
家賃:8.75万円/月、105万円/年
表面利回り:30%

となる。

妄想は膨らむばかりです

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2008年7月16日 (水)

活動1

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ここのところ毎週出張つづきで,本業も大変です。

Y市の戸建て(+α)の話しになります。

草取りをするため,戸建て訪問の計画を練っています。また,どうせ訪問するならば,別の不動産屋もまわり,中古戸建ての情報収集もしてみようと計画中です

まず,1日を有効に使うため時系列で計画を作成しました

午前:中古戸建て物件散策
午後:戸建て草取り

すなわち

午前中に効率よく回るため,業者訪問→物件散策というようにしないといけません
まず,物件にメボシをつけ,業者にアポドリです

午後は草取りですが,前回苦労しましたので,きちんとした道具の購入です
クワや軍手,防虫剤などを購入しようと思います。

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2008年7月15日 (火)

草取り&物件見学計画

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今回は,Y市の戸建てのお話しです。

戸建ての庭に生えてきた草取りをするために,計画を立てています

週末の3連休の内の1日,Y市に行き,なんとか,草取りをしたいと考え中

今回,たまたま,連休をはさんで出張があるため,少し早めにY市への戸建ての草刈りを行おうと思っています。

さらに,時間があれば,気になった物件を見学にいけると完璧な計画になるかと思いますが,そこまで,時間があるかは,微妙です。

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2008年7月14日 (月)

戸建てを訪問

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さて,Y市の戸建ての話しのつづきになります。

戸建て を訪問しました

外から庭を見ると,5月下旬に草刈りをしたところから,なんと 草 が結構はえているではないですか

Dscn0529
これがその写真です。

ぼうぼうになりつつあります






Dscn0530

ウーン,あと何日かで,ジャングルになるでしょう






早急に対策です

これは,本腰入れて草取りをしなくては行けません 

でも、大変です

外側から,玄関を見てみると,蜘蛛の巣が何箇所もあります。

Dscn0528
これも,対策をねらないといけません

防虫剤を家の周りにまこうかと思ってもいます


まずは,蜘蛛の巣を簡単にとり,玄関回りの掃除をしました。(掃除は基本ですね

建物の中に入り,芳香剤の残量チェックをしました。

1箇所 日当たりの良いところの芳香剤の液の減り具合が大きくすでに半分になっていました。

窓をあけ、空気の入れ換えをし,つづいて、購入した台所の電灯の確認です。

Dscn0531
こちらが電灯です
これで,取り付け工賃込み(電灯廃棄代含む)8,687円です
安いのか?高いのか?うーん。わかりません。



Dscn0532

ラッキーなことに,なんと,リモコンがついてます。







明日,業者に請求書おくるように連絡です。


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2008年7月13日 (日)

風景1(駅前)

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いつもと違いブログに変化をつけようと思い、今日は、Y市の町並み風景など(乗り物、駅、スーパー)を少し紹介したいと思います

Photo

 JRの駅です。ステーションビル。デパートもあり
結構、発達しています。


Y市の人口は、約40万人います。

Photo

Y市には、私鉄も走っています。



Photo_2
私鉄の駅名は、Y市駅です。
小さいながらも、デパートもはいっています。




Dscn0534
なぜか、JRの駅から私鉄 Y市駅は電車で行くことができます。
←この列車でいけますが、平日は1時間に1本しかありません。休日2本/時間です。所要時間は5ー10分。先日,時間があったので,初めてのりました。


Photo_2

いつも行く、駅近のスーパーとホームセンターがくっついた,いわゆるスーパーホームセンターです。こちらで、リフォームの道具や材料を購入しています。

2,3年前にできた,駅近に有り便利です。
とても大きく、業者しかつかわない、材料などなんでも売っているので重宝しております

また、このスーパーは、ここY市ではとてもたくさんの店舗をもっています。地元密着型のスーパーで,大きい店舗になると24時間営業しています。


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2008年7月12日 (土)

仲介業者へ訪問3

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さて,Y市の戸建ての話しのつづきになります。

業者へ渡してある,私の物件の紹介文面(2枚)を差し替えてもらうことにしました

(私):私の物件の紹介資料差し替えていただきませんか

(業者):いいですよ。

(私):今回は,「今だけ,ウェルカムバスケットついてます。・・・・」との文面,「CATV(無料)もついてます・・・」を追加しました。

(業者):ウェルカムバスケットまで,ついてるんですね。すごいですね

(私):そんなにすごくないですよ。

(私):それから,各支店の担当者が毎週月曜日にミーティングで集まると,聞いたのですが,ほんとうですか

(業者):ほんとうですよ。

(私):皆さん集まったときに,私の物件の紹介資料(15セット分)を渡してもらえませんか

(業者):いいですよ。

っという話しをしました。

業者に聞きましたが,このような資料を作っている人はいないとのこと。
これで,他の方の物件との差別が一つできました

つぎに,ついでなので,私の戸建て物件に行ってみました

リフォーム業者に,お願いした台所の電灯の交換取り付けをしたとの連絡がありましたので,その確認をするためです。

長くなるので,つづきは,次回アップいたします

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2008年7月11日 (金)

仲介業者へ訪問2

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今日まで,出張で,ブログの更新ができませんでした。

さて,Y市の戸建ての話しになります。

業者に事前にアポ取りをし,今回仕事の合間を見て訪問をおこないました

(私):こんにちは。○×さん,いらっしゃいますか?

(業者):どうも,こんにちは。

(私):これお菓子です。食べてください。

(業者):いつもすいませんね。遠慮なく,いただきます。

(私):ところで,入居募集状況はいかがですか

(業者):結構動いてきましたよ

(私):えそうですか それは期待できますね

(私):先月まで,戸建てで入居できそうな方はいましたか

(業者):じつは,1人いましたが,建築業者の方で,保証人がとれませんでした。

(私):もったいないですね。保証会社を通せば良いかと思うのですが。

(業者):保証人が取れないだけでなく,入れ墨が腕にあったので,ヤのつく職業の方ではないかと判断し,家主さんには,お勧めしませんでした。(業者いわく,関西圏ここY市には結構いるようなことを聞きました。)

(私):そっ。そうですか?(内心,ほっとしました

(業者):その方を家主さんが,契約された場合,なにかとトラブルの原因になるかと思い,私の判断でやめさせていただきました。

(私):大変ありがとうございました。今度なにかありましたら,情報は必ず私に連絡してくださいね。

っと言う会話をいたしました。

この業者は,そもそも私が自主管理しているので,トラブルに巻き込まれたら対処できないとの判断をしてくれたようです

持つべき人は,良きパートナーです 納得しました。

長くなるので,つづきは,またあしたアップいたします

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2008年7月10日 (木)

仲介業者へ訪問1

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ランキングがついに,100位以内にはいりました。快挙です。これもひとえに,皆様の訪問(ポチッ)の結果です。

この場をかりまして,

皆さん,ほんとうにありがとうございました

そして,今後とも応援よろしくお願いいたします

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

本日は,Y市の戸建ての話しになります。

すでにリフォームが完了し,店子を募集をしておりますが,未だに,契約までいたっておりません

そこで,足を使い,普段からお願いしています仲介業者を訪問し,何とか間口を広げる作戦を取ることにしました

というのも,事前に電話で担当者に話している内に,間口を広げる工夫を思いつきました

(私):(電話する)○×さんいらっしゃいますか?

(業者):少々おまちください。

(業者):こんにちは。

(私):こんにちは。その後どうでしょうか?

(業者):まだ時期でないので,もう少し時間がかかるかもしれません。

(私):何人くらいに紹介してくださいましたか?

(業者):2人ですが,契約にいたっていません。

(私):そうですか?何か良い方法がないものでしょうか?間口を広げるというか,広く募集する方法とか?

(業者):各支店の担当者が毎週月曜日に集まりミーティングするので,そこで,今回の物件の紹介資料を渡すと間口がひろがりますが。。。いかがですか?

(私):明暗です。次回,お伺いしたときに物件紹介資料をたくさんもっていきますね。


っと言う会話がありました。

間口を広げる方法として,

1)仲介業者をひたすら訪問する

2)特定業者に支店がたくさんある場合,その支店をしらみ潰しにまわり,物件紹介をしてもらうように各担当者に優先順位を上げてもらう。

などなど考えられます

ここY市では,地元では超有名な仲介業者がほぼ独占しています。
あとは,メジャーな○イブル,○パ○ンショップなどはひっそりとしています。

この地元で有名な仲介業者には,いくつも支店があり,私がお願いしていますのが,本店とよばれているところでした。

担当者に聞いた話,毎週月曜日に定例のミーティングがあり,各支店の担当者(課長)が集まるということを知りました

そこで,本店の方に,当方の物件資料を各支店にも,おいて頂き,幅広くしっていただけるようにしようと考えました

さて,なんと今月は3回もY市に訪問します。

チャンスです。

足でかせいで,なんとか店子付けがんばろうと思います。

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2008年7月 9日 (水)

反響2

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昨日のブログの会(RIG7)への参加後に,いろいろな方からのメールをいただきました

大変うれしいとともに,モチベーションがアップしまくっています

じつは,昨日帰ってきてから寝ようとしたのですが,達成感なのか,極度の緊張なのか,

充実した満足感なのか,頭がさえてしまい,あまり眠れませんでした

不動産の仲間,とてもいいものですね

会社での仕事仲間よりも,気さくな方が多く,安心しました

ブログランキングも上がってきました 

今後とも,よろしくお願いいたします。

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2008年7月 8日 (火)

ブログの会(RIG7)に参加

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本日は、7/7不動産ブログの会に参加しましたので、その感想をアップいたします。


Dscn0519
場所は、恵比寿で行いました




Dscn0520
待ち合せ場所は、西口交番前、夕方18:50




はじめ、集合20分前に到着しましたら、何人か集まっています。
うーん声がかけられません。
しばらくすると、知っている人が歩いてきました。
ス●ー●ージの社長さんです。

(私):こんにちは!

(社長さん):おひさしぶりです。元気にしてましたか?

(私):元気にしていましたよ。その節は、大変ありがとうございました。
(購入はできませんでしたが、何度か物件を紹介してもらっています。)

なんと、この社長さん、私の顔を覚えてくださいました。(ありがたいことです。ほっとしました。)

この社長をかえし、どんどん、皆さんへの紹介がすすんでいきました。

自己紹介のときに、アピールと名前を覚えてもらうため、昨日半日がかりで作成した自作名刺とサプライズをさしだしました。

(私):てらちゃんです。

(みなさん):え これなんですか?

(私):サプライズです。どうぞお受け取りくださいね。

すかさず、

(私):ブログ、お時間ありましたら、遊びに来てくださいね。

うーん、アピールできました

さて自己紹介もほどほどにし、会場へ移動です。

幹事の方は、とっても大変です。ほんとうにおつかれさまです

Dscn0525

ルネッサーーンス(かんぱーーい) 
カチャーン



Dscn0526
場所は、ここで行いました 

おしゃれなところで、また、雰囲気が良かったです


この会では、大変ビッグなゲストが登場です。

三代目大家の不労所得獲得日記(不動産投資) 3代目大家マサさん



NSXアパート経営 松田さん

はじめて両名の方にお会いして、とてもうれしく思いました。
また、もう何年も感動したことはございませんが、お会いできたことで、ひさしぶりに感動いたしました
握手やと当方のお話にも、大変丁寧でかつ、大人な会話をしていただき、大変申し訳ないのと同時に、当方のモチベーションを最高点まで上げてくださいました。

本当にありがとうございました

会はあっというまに3時間経過し、解散となりました。

有意義な時間を提供してくださり、会を運営されている、星輝さん、恵比寿のIさんほんとうにおつかれさまでした。また、参加できる機会がありましたら、参加いたしますので、よろしくお願いいたします

また、会では、あまり会話できなかった皆さん、また、いつかわかりませんが、お会いできる日を楽しみにしてりますので、その際は、お声がけください

本当にありがとうございました。


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2008年7月 7日 (月)

物件散策

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本日は,物件散策のお話しです

雨もあがり,物件散策日和になりましたので,ドライブがてら行って参りました

またまた,戸建て物件です

今回も最初なので,仲介業者とはいきませんでした

この物件,現地にいって,びっくりしましたなんとジャングルではないでしょうか?
Dscn0512_2
Dscn0506





っと思いきや,住所をみると,これまたなんと,近くではありますが,別の場所でした

ほっと,しました

あらためて,付近を散策しましたところ,ジャングルではなく,まだまだいけそうな,物件が放置プレーされていました。(内見調査していないので,外観のみで判断しています)

チャラチャー,チャラララララー。。。
(太陽にほえろ!の音楽が脳裏から流れてきました

刑事のごとく,周辺に聞き込み調査です

っと思いきや,近所のみなさんが,ジロジロみてるではないですか

フレンドリーというか。野次馬根性

隣の奥さんに聞きました。

(私):あのー。ここのお宅住んでいないようですが。

(近所の方):随分前に老夫婦が住まれていたけれど。

(私):その方たちは,どうされたのですか?

(近所の方):おじいさんが老衰でなくなられて,その後,引っ越されていなくなりましたよ。

(私):引っ越されてから,だれも住んでいないのですか?

(近所の方):住んでませんよ。7年前からずーっと空き家ですよ。

(私):ありがとうございました。

と,いうやりとりがありました。

チャンスです

7年も住んでいなくて,その後ずーっと放置プレーということは,当然売り主もあきらめている可能性が大きいことになります

すなわち,指値交渉が可能かと思われます

もう少し,調査です。。。。

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2008年7月 6日 (日)

一瞬のできごと

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本日は,気になる物件について,お話しします

少し前の話しになります。

ネットサーフィンしていると,ある気になる物件(埼玉県上里町,2DK)を発見しました

それは,「専業主婦が年収1奥円のカリスマ大家さんに変わる方法」の著者である”鈴木ゆり子さん”のお持ちになった物件が売りにでてるではないでしょうか

それも有名な仲介業者 ス●ー●ージという大変親切で,良心的な仲介業者のホームページにのっているではありませんか

驚きです

ちなみに,その物件ですが,悪質業者にだまされ購入したもので,自分で労働力投入し,みごと復活をとげ,うまく運用していると書かれています。

今回売りに出したのは何か事情があったのでしょうか

そういえば,RIGにその社長が来るので,それとなく聞いてみようかと思います。

ちなみに,唯一面識がある方です

でも私のことは,たぶん,覚えていないかもしれませんね

その後,この物件しらべてみますと,物件紹介が消えているではないですか

すでに,売れてしまったのでしょうか

一瞬のできごとでした。




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2008年7月 5日 (土)

反響1

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この部分は,自己レスになります。

いつも見ている有名なブログの会への参加表明は,本当に驚かされます

ブログへのコメントが急に増えました

本日は数名の方から,コメントをいただきました。

この場をかりまして,一言申し上げさせて頂きます。

本当に,コメントありがとうございます

ますます,モチベーションがあがります

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

さて,Y市の戸建てのお話しになります。

台所の電気がこわれていたので,いつもお願いしているリフォーム業者にホームセンターで安い電灯をさがしていただきました

(私):プルプル・・・もしもし

(業者):◎×です。電灯,ホームセンターで2種類探してきました。同じ大きさの電灯です。いかがでしょうか。

(私):いくらですか?

(業者):1つは,4773円,もう1つは,7600円です。

(私):取り付け代はいくらですか?

(業者):処分代込みで,3500円です。

(私):(なんとなくいってしまった・・・)安いですね。

(業者):どうしますか?

(私):(ちょっとかんがえましたが,ほぼ即答で)安いのをつけてください。

ともに,メーカーは韓国製とのこと。

なぜ,安いものにしたのかというと,台所には,シンクにも,換気扇にもライトがついています

また,台所には,それ以外にもう,1箇所電灯がついています。

明るさは,十分ありますので,頻度が少ないとの判断と,また,電灯がこわれても,8700円で購入出来るので,割り切りました

次回Y市に行くのは,来週末です。そのころまでには,とりつけ終わるとのこと。確認です。

行くついでに,募集の間口を拡大すべく,思案中

やはり足でかせぐしかないでしょう

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2008年7月 3日 (木)

準備2

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本日も,今度参加するブログの会についてのお話しです

初対面で会うときに,どのようにして挨拶をするのか,シミュレーション中。

(私)はじめまして。てらちゃんです。

(あなた)はじめまして。◎×です。

(私)・・・・・つづかない。

面識があるないでは,会話が先につづかないのです。

これが,少しでも面識がある人なら,

(私)こんばんわ元気にしてましたか

あるいは,

(私)こんばんわ最近不動産の調子どうですか

うーん どうしよう

まて,まて,冷静に,考えると

来ている人は,不動産投資に興味のある人達なので,そちらの話題にもっていけば,何とか,話しはつづくかもしれません。

すなわち,

どんな場合でも共通な話題に持っていくことで,会話はつづくことに,気がつきました

<パターン1:不動産の話をする>
(私)はじめまして。てらちゃんです。

(私)最近不動産の調子どうですか

(あなた)最近物件が良いのがでるけれども,なかなか,融資がおりなくて大変です。

<パターン2:ブログの話をする>
(私)はじめまして。てらちゃんです。

(私)私,てらちゃんのハンドルネームで,ブログをかいてますが,あなたもブログかいてますか・・・・・

(あなた)かいてますよ。あるいは,かいてません。

(私)かいている方に・・・ブログは書いていて,モチベーションあがりませんか?

(私)かいていない方に・・・ブログ書くとモチベーションがあがったり,知り合いが増えますよ。是非おすすめですよ。・・・

うーん。いい感じ

ある疑問がわきました

それは,あいさつするときの一番最初に,名刺など,わたすのだろうか??

私,会社の名刺しかありません。

ただ,名刺交換しても,ダメでしょう

加藤ひろゆきさんの本を思い出す。。。。

そうそう 自分で印象に残る名刺を作っているとのことです。

でも印象に残る名刺作成は、はむずかしいかも。

名刺以外で,もう少し考えてみる。。。。。

なかなかないが,あることをすると多少印象がのこるかもしれない。
(あるものは,会場で会ったときまで,おたのしみです

最悪のシナリオは,何か印象に残るもの,残ることをしないと,この会で,たくさんの人にあっても,まったく印象に残らずに終わってしまいそうです

それだけは,さけなければ,いけません

まだ時間があります

じっくり,ぎりぎりまで,考え,当日に備えようと思います

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2008年7月 2日 (水)

準備1

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今日は,今度参加するブログの会についてのお話しです

お会いする方も様々で,いったい何人くるのだろうかと考えてしまい,毎日,何をもっていこうか?何を質問しようか?とシミュレーションをくりかえしています

月並みに,以下のような質問しても,しょうがないと考えています
というのも,答え方など,どこかの武勇伝や本に,だいたい書かれていることがらが多く,想像できるからです

(私)不動産投資をどうして,しているのか?
(答えの例)お金持ちになるため,ハッピーリタイヤ,夢の実現,のんびりすごしたい,上司を見返す・・・・とか。

(私)目標は?
(答えの例)月収入◎百万,100戸とか,まずは,1つづつ,・・・

(私)不動産投資のきっかけは?
(答えの例)会社にはバカな上司がいて,仕事がいやになったとか?やりがいがあるので,とか。金持ち父さんの本を読んで。。とか。

(私)投資方針は?
(答えの例)フルローン中心,戸建て中心,その組合せ,利回り30%以上のものだけねらう・・・とか。

(私)どんな物件をもっていますか?
(答えの例)マンション,戸建て,区分所有・・・とか

それでは,何を聞くのかというと,とてもブログでは書くことができない,とってもグレーなことにしようかと考えていたりもしています

つまり,本などでは,きれいな内容にかかれていますが,本当は◎×▲で,融資を受けたとか,◎×▲をし,◎×▲したから,安く購入できたとか。。

いろいろな方の独自の,本当のノウハウをできるだけたくさんの方にお聞きし,勉強できればと考えています

本には,不動産投資について,きれいなお話しや,おもしろいお話しは,いっぱい書かれていますが,勉強していくと,肝心な部分が書かれていないことが多いと感じています。

そんな,疑問をなげかけてみたいのですが。。。

これじゃ,相手の方,とくに初対面の方にいきなり,失礼になってしまいますね

再度,考え直しです

でも,お酒が入ったら,どうなるのでしょうか

うーん考えてしまいます

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2008年7月 1日 (火)

転進

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本日は,検討中の戸建てのお話しの続きです。

この物件,競売流れ寸前のものを,業者が落札,占拠人の引っ越し代,清掃代などさんざん,手間をかけたが,ついに,これ以上お金をかけて所有するのは得策でないとの判断で,売りに出したとのこと

業者と話をするとさらに,いろいろなことを話してくれます。
(私は話しを聞くのは,仕事柄,得意な方で,どんどん,聞き出せます

数日の内に,ちらしを配布するとのこと(お金かけてます),物件取得金額:120数万円ほど,引っ越し代:20数万,広告代10数万,抵当権抹消手続き,残留物清掃代,庭の草刈り代など,合計で2百数十万円はかかっていることがわかりました。

さらに,この上,物件のリフォーム代に概算見積もり150万円かかるとのこと

さらにさらに,とんでもない,おまけが・・・市道と建物のあいだに、道路状に分筆した第三者所有の土地があるとのことで,所有権移転登記(10数万)も前向きに交渉中で,譲ってもらえるとの確約が取れているとのこと。

とても苦労していると,冷や汗をたらしながら,教えてくれました。

なんだか,かわいそうになってきました

ということで,指値した結果,数日まっていると,メールが入りました
なんと,満額(約300万円)での購入者が出てきたので,その方にゆずりますとの連絡ありました

がーん 転進です 

うまくはいきませんね

気を取り直して,不動産物件を散策です

どんな物件だったか,ご参考までに,物件の画像をのせますね。

Photo








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