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2008年7月26日 (土)

買い付け入れる

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本日は、Y市の物件散策のつづきです

内見をする予定の戸建て物件についてです。

・4DK,土地/建物:99.18/64.58㎡,建坪/容積率:60/200%,築28年,380万円
リフォーム済み。積算評価約390万円

こちらの物件を内見しました

とても暑い日でした

良い点)
・1F廊下、1F居間のフローリングは新品でした
・和室は3部屋ありますが、すべて張替え済みでした
・壁の汚れはなく、クリーニングされていました
・キッチンはこぎれいにクリーニングされていました
・各部屋の照明が古いけれどついていました
・浴室はユニットで、設備も比較的今風の追い炊き機能付きのものでした
・脱衣場&洗面とトイレはわかれていました
・物置がついていました
・屋根がスレートではなく、瓦でした
・床下をチェックしましたが、シロありなどの被害などありませんでした

悪い点)
・駐車場がありません
・汲み取りです
・インターフォンがなかった(とりつけ位置には配線のみむき出しになっていた)
・部屋のなかが、全体的に薄暗い印象がある
・玄関まで少し階段であがらないといけない
・2Fへ行く階段が急な角度になっている
・ふすまがびりびりに破けている
・和室の壁が黄ばんでいる
・和室の土壁がところどころけずれている
・玄関横の花壇が草だらけ

という感じで、チェックしました。

おおむね、全体的に良い感触です
この状態なら、最低限のリフォームはしても、それほどお金をかけなくても、いけそうな良い感触をうけました

そこで、買い付けを入れることとしました。
営業マンに少し相談しつつ、顔色を多少うかがいながら、
指値もそこそこ入れることとしました。

買い付け額は、180万円
価格上限として200万円まで
としました。

なぜ?このような大幅指値
(加藤さんがゆう、鬼のような指値)を入れたかというと、
営業マンから、この物件の背景を聞きました。
この物件売りに出て、すでに2年以上経過しているとのこと。
駐車場がないのと、汲み取りなので内見があってもきまらないとのこと。
この2点を考えかつ、賃貸に出したときを考え整理してみると、

180万で購入、リフォーム50万円、計230万円
賃貸に出すと家賃が、4-5万円/月、48-60万円/年
表面利回りが、21-26%

となります。ただし、登記など諸費用は計算にいれてません。
家賃は地域相場と同等かやや低く見積もっています


さて、営業マンは、この価格を売主にぶつけますとすごくやるきマンマンです。

さて、どうなるでしょうか
待ちです。。。。。
。。。。。。。。。。


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