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2008年7月26日 (土)

買い付け入れる

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本日は、Y市の物件散策のつづきですhappy01

内見をする予定の戸建てhouse物件についてです。

・4DK,土地/建物:99.18/64.58㎡,建坪/容積率:60/200%,築28年,380万円
リフォーム済み。積算評価約390万円

こちらの物件を内見しましたcardash

とても暑い日でしたsun

happy01良い点)
・1F廊下、1F居間のフローリングは新品でした
・和室は3部屋ありますが、すべて張替え済みでした
・壁の汚れはなく、クリーニングされていました
・キッチンはこぎれいにクリーニングされていました
・各部屋の照明が古いけれどついていました
・浴室はユニットで、設備も比較的今風の追い炊き機能付きのものでした
・脱衣場&洗面とトイレはわかれていました
・物置がついていました
・屋根がスレートではなく、瓦でした
・床下をチェックしましたが、シロありなどの被害などありませんでした

sad悪い点)
・駐車場がありません
・汲み取りです
・インターフォンがなかった(とりつけ位置には配線のみむき出しになっていた)
・部屋のなかが、全体的に薄暗い印象がある
・玄関まで少し階段であがらないといけない
・2Fへ行く階段が急な角度になっている
・ふすまがびりびりに破けている
・和室の壁が黄ばんでいる
・和室の土壁がところどころけずれている
・玄関横の花壇tulipが草だらけ

という感じで、チェックしました。

おおむね、全体的に良い感触ですheart04
この状態なら、最低限のリフォームはしても、それほどお金をかけなくても、いけそうな良い感触をうけましたhappy01

そこで、買い付けを入れることとしました。
営業マンに少し相談しつつ、顔色を多少うかがいながら、
指値もそこそこ入れることとしました。

買い付け額dollarは、shine180万円shine
価格上限として200万円まで
としました。

なぜ?このような大幅指値
(加藤さんがゆう、鬼のような指値)を入れたかというと、
営業マンから、この物件の背景を聞きました。
この物件売りに出て、すでに2年以上経過しているとのこと。
駐車場がないのと、汲み取りなので内見があってもきまらないとのこと。
この2点を考えかつ、賃貸に出したときを考え整理してみると、

180万で購入、リフォーム50万円、計230万円
賃貸に出すと家賃が、4-5万円/月、48-60万円/年
表面利回りが、21-26%

となります。ただし、登記など諸費用は計算にいれてません。
家賃は地域相場と同等かやや低く見積もっていますthink


さて、営業マンは、この価格を売主にぶつけますとすごくやるきマンマンdashです。

さて、どうなるでしょうかsign02
待ちです。。。。。
。。。。。。。。。。


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