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2008年8月

2008年8月31日 (日)

★売り値の??%割引で一発決済!!

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本日は,検討している戸建てのお話しです

実は,このブログが公開されているころは,

まさに決済済んでいるかと思います

そこで,公開にふみきりました

やっと,つづきをアップでき,

ほっと,してます

ご心配,おかけしました。

横やりや

買い付けより高く買いますおじさん

などはなく,ぶじ

順調に契約終了しているかと思います

契約時のやりとり,内容については,

機会のあるときに,

公開しようかと思います。

応援してくださいました,

皆さん,大変有難うございました

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★


少し前のお話しで,80作戦くずれて,

15?作戦(でも,売り値の??%割引)

になりましたが,

イケメン君のがんばりのおかげで,

なんと

買い付けが通りました。

っというところまで,

ブログにアップしました。

その続きになります。

(イケメン君):てらちゃんさんは遠方なので,
          何度も来るのが大変と思い,
          買い付け時の手付け金は
          入れないで,一発決済は,
          いかがでしょうか?

(私):なるほど,とてもいいですね。
     一発決済でいきましょう。


このイケメン君

まったく良い提案をしてくれますね。

気もきいているし,仕事もできるし。

一方,別の案件での80作戦打診して,

私がムッとしたり,

怒ったりしているぽっちゃり君とは,

大違いです

少し,お話がそれましたので,

イケメン君との話に戻りますと


(私):決済の日時と,
     決済に必要なもの,
     金額をおしえてくださいね。

(イケメン君):決済の日時は,月内で,
          おねがいします。

(私):なぜですか?

(イケメン君):月のノルマがありますので。

(私):わかりました。なんとか考えますね。


※妄想部分:
イケメン君が,がんばってくれ,

その結果,

ここまで,これたので,

ノルマに協力しようと,

気持ちマンマンです


(私):日付けは,こちらの希望で
     良いですか?

(イケメン君):好きな日程でいいですよ。


※妄想部分:
ほんとは,大安がよかったけれど,

仕事の都合があるので,

休日にしました。


(イケメン君):決済に必要なものは,
          てらちゃんだけがのっている住民票,
          印鑑,お金です。

(イケメン君):お金は,固定資産税,
          司法書士・登録免許税,
          仲介手数料になりますが,
          金額詳細は別途ご連絡します。

(私):わかりました。


っという具合に,何だか,ぐんぐん進んでいきます

いよいよ,物件入手に近づいてきました。

ワクワクしています


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2008年8月30日 (土)

別の一戸建て物件検討

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本日は,別の一戸建て物件検討の

お話しになります

ある日,

気になる物件を発見しました

もちろん,一戸建てです。

・一戸建て,3DK,
土地/建物:156/66,
建ぺい/容積:70/200
築11年,売値430万
再建築可

まず注目すべきは,

築年数です,築11年とまだまだ

新しいところです。

さっそく,

営業のイケメン君に連絡です。

(私):こんにちは。てらちゃんです。

(イケメン君):こんにちは。

(私):気になる物件みつけたので,
     しらべてほしいのですが。

(イケメン君):どんな物件ですか?

(私):一戸建て,3DK。。。。

(イケメン君):その物件,担当でないので,
          詳しくはないですが,
          結構,新しいですよ。

(イケメン君):次回に,内見しますか?

(私):もちろん,したいです。

(イケメン君):家主様に,カギかりときますね。

っという,会話がされました。

営業のイケメン君大変前向きです。

今回の,この物件を知って,

・築年数が,比較的新しいので,

あと十数年はあまり手間かけずに,

問題なく保有できそう?

・どのくらいで指値できるか?

またまた,妄想がわきました


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2008年8月29日 (金)

簡易水洗2と汲み取り業者

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本日は、検討している戸建の話になります

今日は、忙しく更新がお昼になって

しまいました

前回、簡易水洗のお話をしましたが、

今回は、汲み取り業者のお話になります

●業者について
市役所の浄化衛生課の方で登録業者の

管理をしているようです。

また、市や県では、し尿や浄化槽からの

排水について、厳しく監視するため、

検査機関や条例、法律(浄化槽法など)

を設けているようです。

ちなみにY市では、社団法人 Y市

水質保全センター が検査し、

市の浄化衛生課が中心になって業務を

行っています。

●し尿汲み取り費用について
費用もきっちり、決められています。

一般家庭の場合は人頭制で,

毎月の料金が家庭の人数によって

一定の料金となります。

ただし,浸水,くみとり式水洗便所,

1ケ月に2回以上のとき,5ケ月以上

に1回のときなど、

その他特別な事情のある場合は,

従量制(汚水容量に応じて、
利用者に使用料を納入する料金)

になるようです。

月1回、
普通便槽:610-640円/人、
簡易水洗便槽:1220-1270円/人

月2回、
普通便槽:375-390円/人、
簡易水洗便槽:680-705円/人

従量制(18リットルにつき)
255-265円

浄化槽を清掃する費用も必要になり
ます。

費用は、
5人槽:2.2~3.31万円
6人槽:2.4~3.58万円
7人槽:2.57~3.86万円
8人槽:2.76~4.14万円
10人槽:2.94~4.41万円

となります。

以上、がわかったことです。


ただし、浄化槽保守点検業者は

市の登録制になっており、

これが、83社もあり、

費用がまちまちということがわかりました

ちなみに、私の所有のもので、

点検1回/4ヶ月(薬液込み)8千円、

年3回行っています

まだまだ、

調べることがたくさんあるようです

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2008年8月28日 (木)

簡易水洗1

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本日は,検討しています戸建ての話になります

突然ですが、簡易水洗という話題です。

都会なら、下水道がきていますが、

地方だと、個別浄化槽や汲み取りが

多く存在しています

私が検討している戸建ての物件の

お値段が安いためか、

概要をみると、

汲み取りになっています

この汲み取りを、

簡易水洗にしたいと考えています

調べないといけないのは、

・便器など機器について
→どのような会社があるのか?
→どのような方式があるのか?
→値段はいくらなのか?

・汲み取り業者について
→どのような会社があるのか?
→どのようなサービスがあるのか?
→値段はいくらなのか?

この2点について、疑問がわきました

さっそく、ネットで調べてみることにしました

なんと「簡易水洗便器工業会」なる団体もあり、
結構、業者もそれなりにあることが判明

以下、ホームページより抜粋
定義)簡易水洗便器とは、

水洗便器と異なりコップ2杯分程度の水で洗浄し、

その洗浄水を便槽へためられる。

便槽は汲み取り式のままで、

水洗便器に近い使用感が得られる便器のこと。

はじめて、定義をしりました

・会社について、
INAX(イナックス),セキスイ,
Janis(ジャニス),
NEPON(ネポン),松下電工
メジャーなところがつくっていることがわかりました。

・方式について、
コップ2杯程度の水で流す方式、
泡で流す方式

・構造について、
構造は、オートフラッパー式
(重みでフタが下にさがり、元に戻る)と、
新幹線などの一部の電車に採用されている
パンタロン式(筒状の薄いゴム膜で、常時下端が
閉じるようになっている)があることがわかりました。

・便器の値段について
7万~30万まで
さまざまです。
(楽天などネット価格はさらに安く購入できます)

すこし、長くなりましたので、

汲み取り業者については、

次回にアップいたいと思います

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2008年8月27日 (水)

戸建て,入居を決めた理由とは?

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本日は,所有している戸建ての話になります

少し前に,内見があり,

入居希望者が現れたことをブログでお伝えしましたが,

正式に契約することになりました

契約は9月からということで,忙しくなります

物件を着飾った,POPなどの撤去があります

あとかたずけも大変ですね
(状況などは,詳細かいてますので,
過去ブログを参照してくださいね。)

~~~~~~~~~~~~~~~~~


数日前のお昼頃に,

今回の物件の決め手を聞く機会がありました。

いつも物件を仲介してくれる担当者は,

漫才の藤崎マーケットの藤原 時に,

ちょい,にているので,

藤崎君とブログでは呼ぶことにしますね。


(藤崎君):てらちゃんの物件を決めてくれた方,
        実は,最初すでに決めていた戸建て
        がありましたよ。

(私):え 
     どうして,私の戸建てに決めたのでしょうか?
     理由をおしえてください。

(藤崎君):それは,POPやウェルカムバスケット,
        物件紹介の資料をみて,とても物件に
        魅力があったといっています。


私の戸建てに,

決めた一番の理由を,

さらにつっこんで聞いてみました


(私):一番,よかったことはなんといっていましたか?

(藤崎君):それは,物件の周辺の地域を説明している
        パンフレットです。これが,すごく,良いと
        ほめていました。

(私):そんなに良かったのですか?

(藤崎君):特に,公共機関や,
        スーパーまできっちり書かれている
        のに関心してました。
    (詳細は公開できませんが,
    それなりに,ターゲットのことを考え
     工夫してます)

(私):よかったです。


っという会話がされました。

実は,ターゲットをしぼって,

物件を尖らせていましたので,

みごと,それにはまった方が,

共感して,物件決めてくれたようです

いつもお願いしているリフォーム業者

この方は,ドリフターズの仲本工事 似ですので,

仲本さと呼びますね。

その仲本さんに,事前に,周辺や,

地域の物件情報を入念に聞き込み,

尖らせる対策をとっていましたから

事前準備の結果,

決めるまで少し時間がかかりましたが,
(時期からはずれていたので,
時間がかかったのかもしれませんが。)

物件が,家賃1万円アップさせても

決まった理由かもしれませんね

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2008年8月26日 (火)

皆さんへのお礼とちょっと休憩

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本日は,検討している戸建ての話は,

少々お休みになります

ブログで,戸建ての検討過程を紹介してきましたが,

先日公開しましたブログ内容に,

皆さんの応援メッセージが届き,

大変ありがたく,

感謝の言いようがありません

モチベーションも最高潮になっています

一方,色々な方から,

応援やアドバイス等あり,

ブログの公開は,

今後もしてくつもりですが,

これからは,さらに,注意を払い,

少し慎重に,公開していこうと思いました

でも,報告楽しみにしていてくださいね

最近は,自分のモチベーションを上げることを

目的に,ブログを書いていましたので,

皆さんの応援は,

本当にありがたいことだと感じています。

その後の報告も公開出来る範囲で,

アップいたしますので,

応援よろしくお願いいたします。


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2008年8月25日 (月)

★買い付け通りました!!80作戦くずれ,15?作戦へ

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本日は,検討している戸建てのお話しです

80作戦に,動きがありました
(詳細は過去ブログを見てくださいね。)

ということで,

前回のイケメン君との会話の続きになります。

(私):もしもし,てらちゃんです。
     どうでしたか?

(イケメン君):売り主様に聞きましたところ,
          15?なら売るとのこと。
          これ以上は,難しいとのこと。

(私):うーん。。。。。。

※妄想部分:
私の中では,
前々回のブログの妄想
がよぎります・・・

(私):わかりました。
     その金額で,買いましょう。

※妄想部分:
私の中では,
イケメン君
がんばりましたね
っと感謝,感謝です

っというような会話がされました。

読者の皆さんには,

大変申し訳ありませんが

80作戦くずれてしまい,

押し戻され,

15?作戦になりましたが,

なっなんと

買い付けが通りました

そうです

売値30?が80作戦で交渉し,

15?に,ほぼ半値くらいになりました

うれしいけど。

もう少し,交渉を,

ねばればよかったかも

っと妄想が。。。

頭をかけめぐりました

反面,

これから,

決済に向け準備があり,

大変です

まだまだ

決済するまで,

気がぬけませんね

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2008年8月24日 (日)

なんと!!決済できるかも!!80作戦くずれ。。。

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本日は,検討している戸建てのお話しになります

少し前に整理するために,ブログにアップしましたが,

現在動いているものを整理すると以下になります

(1)80作戦は,現在,3件検討中,

物件買い付け価格の打診,相談は,2件

買い付け証明発行は,1件

(2)80作戦以外で,買い付け証明発行は,1件

となっています。

その内,買い付け証明発行しました

(1)80作戦に,動きがありました
(詳細は過去ブログを見てくださいね。)

※妄想部分:
RIGでの公開を待たず,
タイムリーに公開(出来る部分について)
をしちゃいますよ

ちなみに,今回の80作戦をお願いしています

担当者は,優秀な方で,前向きで,

仕事も速いので,

安心して任せられます

この担当者,日焼けして,

肌色が小麦色で,

さわやかで,すらっとしており,

顔もイケメンです。

ブログでは,

イケメン君と呼ぶことにします。


(私):もしもし,てらちゃんです。

(イケメン君):先日の戸建て買い付けの件,
          売り主様から,
          買い付け価格,
          80作戦,
          低すぎるとのこと,
          通りませんでした。

(私):いくらなら,売ることができるのか,
           売り主に聞いてもらえますか?

(イケメン君):わかりました。
          早速聞いてみますので,
          数日おまちください。

っというような会話がされ,

数日待つことにしました

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2008年8月23日 (土)

電話やっとつながりましたが。。。

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本日は,検討している戸建てのお話しになります

あきれています

前日ブログで紹介しました戸建て

担当者と電話がようやくつながりました。

この担当者は,顔は,秋葉系で,

劇団一人風な髪型で,

メガネをかけ,体型は,

ぽっちゃりとしており,暑くもないのに,

いつもうっすら額に汗をかいています。

必ず,タオルハンカチで汗をふいています。

ブログでは,ぽっちゃり君と呼びますね。


(私):もしもし、てらちゃんです。こんにちは。

(ぽっちゃり君):・・・・こんにちは。

(私):今よろしいですか?

(ぽっちゃり君):ええ、いいです。(少し、きまずそうです)

(私):電話折り返ししてくださいと伝えても、こなかったもので、
           心配しましたよ。病気とか、何かあったのですか?

(ぽっちゃり君):いいえ、仕事が、忙しくて、電話できませんでした。

ぽっちゃり君を、おこっても、
先にすすみませんので、気持ちを押し殺して

(私):その後の進捗はどうなってますか?
     買い付けはいけそうですか?

(ぽっちゃり君):売主さん、難色しめしております。

(私):なぜ難色を?

(ぽっちゃり君):初期に売り出しが750万だったので
           それを下げて、この価格まで下げた
           経緯があるといっています。

(私):売主は、いくらまでなら、売るといっていますか?
     さらに、いくらまで指値できるといっていましたか?

(ぽっちゃり君):売値でいきたいとのことですが、
           さらに数十万くらいなら下げれるとのこと。

(私):数十万とはいくらなのですか?

(ぽっちゃり君):そこまで、具体的な数字はきいてません。

(私):そこが、しりたいので、確認してください。

(私):あっちょっとまってください。

(私):どうせ、聞くなら、150万、というか200万以下
     なんとか100万円台で購入できないものなのか?
           確認してもらえないでしょうか?

(ぽっちゃり君):わかりました。200万以下で、購入できないか、
           確認いたします。

っというような、やりとりがありました。

80作戦がくずれてきました

しかし、ぽっちゃり君、本当にやる気がないというか

いっぱいいっぱいというか、使えませんね

そんなこと愚痴っても、先にすすみませんので、

そこはうまく、やりとりし、気持ちは前向きに

行動は前に前進あるのみです

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2008年8月22日 (金)

戸建て戦略2(妄想)

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つっ ついに ブログ記事100回目です

長かったようで、あっという間でした

これからも、高いモチベーションを維持しつつ、

ブログ、ガンガンアップしたい

と思いますので、応援よろしくお願いいたします

さて、今回も戸建て物件の戦略の続きになります。

・戸建て,3K,土地/建物:57/33㎡、
リフォーム済み

この物件を入手出来た場合,

またまた妄想中・・・

このままでも貸せるのですが、

リフォームを実施し、単価アップや店子つけしやすく

したいと考えています

まずは、外観、見た目の印象アップです

現状は、セメントっぽくグレー色になっています。

この色を、濃紺色に、屋根は、黒色に

窓枠、玄関扉は、明るいレモン色にしたいと考えています。

次に、玄関のインターフォンはテレビモニター付きに変更、

玄関/台所の鍵は、ピッキングしにくい、ディンプルキーに変更、

トイレは簡易水洗タイプの便器に変更、臭気ファンをつけ、

クッションフロアーを貼る、

トイレ扉の天板にカッティングシート(ベージュか白)貼る

洋室1の床はクッションフロアーにする

浴室はサーモ付き混合栓に変更、

洗面所は、天板にカッティングシート(青色)貼る、

キッチンの天板もカッティングシート(赤色)貼る、

キッチンの床は、クッションフロアーを貼る

ただし、これだけフルにすると、

結構費用がかかりそうなので、

優先順位をつけて、収益を考え行うようにする。

っとまあ、買い付け通ってもいないのに、

あれやこれやと、妄想は膨らむばかりです

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2008年8月21日 (木)

戸建て戦略1(妄想)

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本日は,またまた、戸建て物件についてですが,

戦略を考えてみました。

・戸建て,3K,土地/建物:57/33㎡、
リフォーム済み。積算評価約140万円です

この物件を入手出来た場合,

その地域の相場の家賃は3.5~4万がせいぜい。

売値:300万

現状で購入した場合の表面利回り

14~16%,これでは,

リフォームや諸費用入れると
まったくおもしろくない

半額の150万円で購入した場合

の表面利回り28~32%

これだと,リフォームや諸費用入れても

いけそうだ

ただし、駐車場がついていないので、

この点がネックになると思います

この物件、駅に近いとはいえ、

この地域は、車中心の生活が主になっていますから。

近くに駐車場がいくつもありますので、

そのあたりを最悪加味して(駐車場含み)、

家賃設定はすべきかもしれませんね。

現在、80作戦実施中ですが、購入できた場合

いくらか押し戻されることになると予想しています

妄想ばかり、考えてしまいます

ブログ件数ついに、99件目になりました。

次回は記念すべき100回目です

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2008年8月20日 (水)

別の担当者から,電話がありました!もう1つの80作戦

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本日も,検討している戸建てのお話しになります

前回の担当者からの電話はきませんでしたが,

もう一つ,80作戦で検討している戸建て物件の担当者から

電話がありました

(私):もしもし,てらちゃんです。

(担当者):○×です。

(私):どうですか?その後の進捗は?
     買い付けいけそうですか?

(担当者):さすがに,80作戦,
        担当者に難色をしめされており,
        厳しそうです。

(私):いくらくらいなら,購入できそうか,
     聞いていただけますか?

(私):その際,売値(300万)よりは低く,
     希望は,半値以下に交渉していただくと,
     大変たすかります。
     リフォームをしないと貸せないので。

(担当者):がんばります。

(私):いくらくらいか,値段分かり次第,ご連絡ください。

(担当者):わかりました。

というような,お話しがありました。

この担当は,非常に前向きです

営業センスもあり,

お話しをしていても,いやになりません。

別検討している担当者と、全く,対応が逆なでので、

考えてしまいます

80作戦、いつになったら,進展するのでしょうか

待ちです。。。。

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2008年8月19日 (火)

折り返しの電話が、かかってきません!

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本日は,検討している戸建てのお話しになります

少し,ムッとしてます

前日ブログで紹介しました戸建て

その後の進捗を確認するため,

担当者に連絡しましたが,

別の方が出て,席を外している様子,

折り返し連絡をくれるとのこと。

電話番号まで,伝え,待つこと数時間

いっこうに,電話は,かかってきません

こちらの携帯番号もわかっています

日をあらため,もう一度,電話です

この担当,本当にやる気はない,

誠意もない人だと感じてしまいますが,

こんなことでは,私は,くじけませんよ

この方なりに一生懸命なのでしょう

何度かお話ししても,どうも,

余裕がありません

仕事もいっぱい,いっぱいのようです。

なぜかというと,

内見の待ち合わせ時間も,10分以上,

連絡なしに遅れるし,何度か折り返し電話ください

と伝えても,なかなか,かえってきませんですし,

戸建ての件で,初めて問い合わせしても,

2週間後にやっと物件概要のFAX、

2ヶ月後に、こちらから、電話し、やっとお話ができるという

営業姿勢はなく、営業トークは当然できていないので。。。。

それでも,ひたすら行動あるのみです

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2008年8月18日 (月)

DIY塗装(ペンキぬり)トレーニング

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本日は,DIYについてです

先日実家に帰りましたが,

ちょっとしたDIYのトレーニングをいたしました

何をしたかというと「塗装(ペンキぬり)」です。

実家の戸建てですが,築45年ほどで古く,

トレーニングにはもってこいです

親には了承をもらい,

浴室の「ペンキぬり」をしました。

近所のホームセンターで

・ローラー+ペンキトレー
・刷毛
・水性ペンキ(アサヒペン)
・マスキングテープ
・シリコンシーラント
・コーキングガン

を購入しました。

「ペンキぬり」は,

・浴室の扉
・浴室の壁/天井
・脱衣場の壁/天井
・脱衣場の扉

です。

ついでに,脱衣場の床のクッションフロアーも
古いので交換しました。洗面所の蛇口交換も
行いました。

半日がかりで,塗装などモロモロをしましたが,

最初は楽しく,あとは苦しく,

結構大変でした

「ペンキぬり」のポイントは,マスキングです
(あたりまえですね

しっかり,マスキングすると,

気にしないでペンキをぬれます

失敗談は,髪の毛にペンキがついてしまい

あとで,とるのが大変でした

次回からは,帽子かタオルを頭に巻いて

するようにと,身をもって,学びました

また,写真を撮る暇がなく,
(半日程,作業しっぱなしでした

ブログを見ている皆さんには雰囲気を

伝えられないのも失敗でした

おわびとして。。。。

おまけの話しですが,

先日,実家から自宅への高速道路を

移動中に立ち寄った

サービスエリアの写真をアップいたしますね
(全く不動産には,関係なく,お詫びになりませんが。。)

Dscn0643Dscn0644 Dscn0648






富士川サービスエリアで,
富士山を見ようとしましたが,
(工務店さんのブログを見て,見たくなりました)
あいにく,行きも,帰りも,曇り空でした
残念です


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2008年8月17日 (日)

戸建て,入居希望者あらわる!!

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やっと,実家から帰って参りました。

実家では,ブログを書くことができず,

ネットに接続出来る環境ではありませんでした

ということで,ブログに返事を書いたり,

いつも見ているブログを見たり,

浦島太郎状態で,大変です
(いまだにブログ全て見きれていません

本日は,Y市の戸建てのお話しになります

すでに,募集をはじめて,まるっと3ヶ月経ち,

4ヶ月目に入ろうとしておりました。

いつもお願いしている担当者からは,

内見も結構されているということでしたが。。。

実家から自宅に戻る途中のサービスエリアで休憩中,

お昼過ぎに電話がありました。

(私):もしもし。

(担当者):○×です。どうも,ごぶさたしてます。

(担当者):募集していました戸建てですが,内見後,
        入居したいと希望者があらわれました。

(私):どのような方ですか?

(担当者):大手○×の方で,
        こちらに転勤とのこと,
        いかがでしょうか?

(私):今のところ,決まってませんので,
     是非とも,お願いします
     (内心,ウキウキです

(担当者):さっそく,契約書などの具体的なお話しを
        すすめさせて,いただきますね。

っというような,会話がされました
(結構,わくわく,ウキウキしながら,お話ししました。)

さて,今回の状況を冷静に分析しますと,
いつもと違うことをしております。
(詳細は,過去のブログに詳しく記載しております)
このことが,成約に繋がったのかは,
わかりませんが,記載しますと

・物件のリフォーム後に,ポップをつける
・キッチンにカッティングシート貼る
・カギを交換(ピッキング対策)
・防犯ジャリの設置
・新品のポスト設置
・屋内に芳香剤を3箇所に配置
・物件の案内,アメなど,滞在時間を稼ぐための道具を設置
・毎回出張の度に,物件の掃除(階段,外回り)行う(3ヶ月で4,5回)
・草とりを2回行う
・毎回出張時に,担当者に挨拶近況ヒアリング&適度に電話
・募集要項を各支店に配布
・入居決めてくれた担当者に謝礼をつける

などです。さらに,募集では,いつもよりは,

家賃を1万円ほど上げて募集しました。
(心境として,びびりながら,あげてみました)

これも,担当者と相談し,価格的にいけるかどうかの

判断も手助けになりました。

契約するまでは,気が抜けませんが

あとは,手続きの書類待ちになります

ようやく,ほっとできます

さて,検討中の戸建て購入についても,良い結果

がでれば,最高なのですが。。。。

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2008年8月16日 (土)

80作戦,戸建て概要5(おまけ)

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本日は,ブログに記載した,

戸建ての検討の記事,

とりあえず,最終になります。

(私は本日は,実家から自宅へ戻る途中です)

この戸建てですが,おまけの話しがあります

最初担当者に,上物の間取りを聞いたのですが,

担当者もわからないとのことでした

つまり,担当者も見に行ったことがない,

内見したことがない,そんな物件でした

築40年と,建築確認はとれていません。

登記簿上は,なんと1階平屋建てでした。

建築法施行前の物件とのこと

いつ頃から2階建てになったかはわかりません

すなわち,現状、思い切り容積率をオーバーした

「既存不適格」で、将来の建て替えの際は、面積が

たぶん,2割以上減ってしまうような物件でした。

だからこそ,安くたたけ,80作戦可能ではないかと

判断いたしました

ようやく,5回ほど,ブログを書いて,

大まかな,だいたいの本音を伝えることができました

おつきあい,ありがとうございました。

でも,
このブログをみて、決して、マネしないでくださいね
同じ、パターンはそうそうないかと思いますので。
すべては、自己責任の上行動してくださいね。
ご自身の判断、投資スタイルを築く上での
参考程度にみてくださるとよいかと。。。

80作戦,また,進展がありましたら,

ブログにアップしたいと思います

でも,別な案件でも。。。。

80作戦動いて,いたりしていますので,

こちらも,進展などがありましたら,

詳細を公開いたしますね

いつになったら,買い付け通るのでしょうか

それは,誰にもわかりませんね。。。

ひたすら,活動あるのみです

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2008年8月15日 (金)

80作戦,戸建て概要4

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本日は,ブログに記載した,

戸建ての検討の記事のつづきになります

このブログをみて、決して、マネしないでくださいね
同じ、パターンはそうそうないかと思いますので。
すべては、自己責任の上行動してくださいね。
ご自身の判断、投資スタイルを築く上での
参考程度にみてくださるとよいかと。。。

・5K,土地/建物:120/?㎡,建坪/容積率:50/100%,
築40年,トイレは個別浄化槽,プロパン
位置指定,接道2.5m,再建築可

さて,この戸建ての1階は,結構劣化していました

本日は,2階とその他の場所についてのお話しになります。

階段をあがり,2階を見ると,

間取り,
和室:8畳,畳は表面のすれなどなく,
     あまり劣化していません
和室:6畳,押入1箇所
洋室:6畳,畳は表面のすれなどなく,
     あまり劣化していません

2階には,2箇所ベランダがあります。

1つは,2畳ほどのベランダです。

そのベランダはまだまだ使えますが,

蓮の葉っぱがからまっています。

2つめのベランダですが,3畳ほどで,

そちらは,劣化しているため,

つかえそうもありませんでした

2階は,雨漏りなどはなく,

劣化も少なく,壁紙や,塗装,

畳の表替えをすれば,

再生は可能と判断しました

さて,その他の場所についてですが,

1階,玄関のブロック塀とその横にブロックで

花壇風なものがあります。

このブロック部分を撤去すると,

乗用車1台分の駐車場が確保出来そうです。

また,その奥には,屋根付きでスペースがあり,

倉庫や自転車置き場として,使えそうです

以上,物件の内見は,1時間ほどで終了しました。

そこで,80作戦を実施する運びへとなりました

現在は,交渉中で,担当者から返事待ちです。

結果がわかり次第,ブログにアップする予定です。

好結果だと,うれしいのですが,

これ,ばっかりは,あせっても仕方がありませんね。

ようやく,この話題もラスト1回になりますね

次回は,「80作戦,戸建て概要5(おまけ)」になります。

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2008年8月14日 (木)

80作戦,戸建て概要3

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おまたせしました,本日は,ブログに記載した,

戸建ての検討の記事のつづきになります

(私はというと実家でまったりしております)

このブログをみて、決して、マネしないでくださいね
同じ、パターンはそうそうないかと思いますので。
すべては、自己責任の上行動してくださいね。
ご自身の判断、投資スタイルを築く上での
参考程度にみてくださるとよいかと。。。

・5K,土地/建物:120/?㎡,建坪/容積率:50/100%,
築40年,トイレは個別浄化槽,プロパン
位置指定,接道2.5m,再建築可

さて,この戸建て,担当者は内見を反対しましたが,

どうしても内見したいとの要望をだし,強行しました

なんと,売り出しして,6年目にして,私が,まったく初めて,

つまり,第1号の内見者になりました

玄関の門は厳重に施錠されています。

(担当者):「軍手をどうぞ

(私):「やはり,中は,すごいことになっているのでしょうか

(担当者):「汚れるといけないので,念のために準備しました。」

担当者は,気をつかってくれました。

門をこじ開け(門ごと扉を開けるのではなく,取りはずすように)

おそるおそる,玄関を開けました

玄関の中は,くつなど荷物が多少散らばっていますが,

思ったほど,荒れていません。

事前にスリッパを準備してましたので,履き替えようとしましたところ,

(担当者):「そのまま,土足で上がっても良いですよ。」

とのこと。

(私)「遠慮なく,あがりますね。」

まず,1階の確認です。

実は,事前に担当者に間取り図を要求しましたが,

間取り図はないとのこと,

現地で直接,

間取りを確認するしかありませんでした。

1階の間取りは,2K,風呂トイレ別,洗面所なし

・お風呂(1坪):沸かし機能のみ,稼働するか不明
・トイレ:個別浄化槽,使えるか不明
・台所:キッチンがボロボロ,床がふにゃふにゃ,
          水が出るか不明,ガスも使えるか不明,
          換気扇稼働するか??,食器棚あり
・和室:6畳,エアコン付き,押入2箇所,
             畳のところどころ,大きく沈みます
・和室:5畳,エアコン付き,押入1箇所,畳はへこみなし
・廊下:床がふにゃふにゃ

1階は,手直しが相当必要です。

床下はがして見ないとなんともいえませんが,

腐っている(シロアリかも?)可能性が大きそうです。

最悪,総取っ替えしないといけないかもしれません。

それでも,ワクワクしています

なぜかと言うと床下の補修に,

とても興味があります。

無謀だといわれるかもしれませんが,

自分でDIYやってみたかったのです

この物件が,自分でDIYできれば,

とても自信がつくことでしょう

今後の不動産投資の考え方にも,

大きく影響することでしょう。

一発,勝負すること,

この時点で,心に決めました
(途中で断念しても,更地にすれば良いので。。)

予想として,

この年代の床下は,土むき出しになっていて,

通気性がなく,湿気がたまっているのではないかと。

その結果,長年の劣化で床が腐っている

可能性があります。

柱の中まで劣化していなければ,助かりますが,

残念ながら,床をはがして,

中まではみれませんでした。

この段階で,

台所,和室1,廊下,トイレ,浴室は,

大規模補修しないといけないとの予想がつきました

これを補修するのは,結構時間がかかりそうです。

かっこうのDIYの練習台になりそうです

まだ,2階のお話しが,ありますが,

ながくなりましたので,つづきは,

次回(80作戦,戸建て概要4)になります。

いつまでひっぱるんだと,

おしかりをうけそうですが。。。

次回,ラスト2回,おつきあいを

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2008年8月13日 (水)

ケルヒャー高圧洗浄機(K2.01)を購入しました!!

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本日は,ご期待に反して,

戸建てのお話しは,小休止です。

楽しみにしていた方,すいません

次回のブログ更新に期待を。。

このブログがアップされるころには,

私は,遠い実家に移動中です

さて,今回は,検討してました高圧洗浄機についてです

お盆休みに入り,新聞のチラシに目を通していると,

近くのホームセンターの広告に目がとまりました

なんと

「ケルヒャー 家庭用高圧洗浄機(K2.01)¥8,980円」

で売っているではないでしょうか

価格.comでも最安値¥9,800円(送料別)ほど,

最安値は,オープン記念の時で,

私が今まで見た中では,

たしか¥7,980円ですが,

¥8,980円なら,その次に安いです。

さらに1年間の保証付きです

8月7-10日までの期間限定となっています。

早速,お見せに行き

速購入して,しまいました


Dscn0642

じゃ,じゃーん



良い買い物ができました

使うのは,物件購入後でしょうか?

自宅のベランダの掃除をするときでしょうか?

使用レポートは別途時間があるときにでも,

ご報告いたします。

さてさて,皆さんが気になっている「80作戦,戸建て概要3」は,

いよいよ,次回になりますよ

でもあと,3回ほどもあります

ひっぱりすぎで,申し訳ございません

もう少しおつきあいくださいませ


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2008年8月12日 (火)

80作戦,戸建て概要2

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本日は,前回のブログに記載した,戸建てについてです

このブログをみて、決して、マネしないでくださいね
同じ、パターンはそうそうないかと思いますので。
すべては、自己責任の上行動してくださいね。
ご自身の判断、投資スタイルを築く上での
参考程度にみてくださるとよいかと。。。

さて,担当者がこの戸建て,

おすすめしませんといっていましたが,

電話でも,

(担当者):「おすすめしません」

と強調されました??

反面,私自身は,現地調査を2回も行い,自分の中では,

すでに購入しようと,腹づもりしていました

何故かというと,

(私):「物件の内見させてほしいのですが。」

(担当者):「うーん。まったくおすすめしませんよ。」

(担当者):「上物は,風化して,今にもくずれてきますよ。」

(私):「今まで,内見はありましたか?」

(担当者):「まったく,ありません。すすめていませんから。」

どうも,この物件よりも別の物件を普段はすすめているようです。

たぶん,担当者の利益の面で,この物件は,

・単価が低く,もうからない,
→手数料がかせげない,歩合がかせげない
・古いので,購入者クレームがなんらかんらで,つけられるかも

っといった,物理的,心理的な部分があるように思えてなりません。

事実,この物件以外に,少し値段は高くなりますが,

別の物件を4つも紹介されました

業者にとっては,稼げる物件でも稼げない物件でも手間は同じです。

すなわち,稼げる物件を,一生懸命すすめるわけです

そのようなことを考えながら,強行突破です

(私):「○月×日に,物件の内見したいので,
      売り主様にカギをかりてください。」

(担当者)「ほっ,本当に内見しますか
        やめといた方がよいですよ。。」

(私):「もちろん内見いたします
      自分の目で確認したいのです

ついに,扉はひらかれました

ながくなりましたので,つづきは,

またまた,「80作戦,戸建て概要3」につづきます。

ひっぱりすぎ,っとブーイングでてますが,

もう少し,おつきあいくださいね

次回は,いったん,小休止するかも。。。おゆるしを

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2008年8月11日 (月)

80作戦,戸建て概要1

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本日は,検討を行っています戸建てについてです

どうして,80作戦をする気になったのか,

ノウハウ的な部分と妄想部分を少しだけ,

公開しようと思います

でも,
これをみて、決して、マネしないでくださいね
同じ、パターンはそうそうないかと思いますので。
すべては、自己責任の上行動してくださいね。
ご自身の判断、投資スタイルを築く上での
参考程度にみてくださるとよいかと。。。

80作戦を行っている戸建て1件目についての概要です

・5K,土地/建物:120/?㎡,建坪/容積率:50/100%,
築40年,トイレは個別浄化槽,プロパン
位置指定,接道2.5m,再建築可

魅力は,再建築可のところ,
物件の建物がだめでも最終的な出口としては,
更地で売りに出すということができます

この物件,担当者いわく,おすすめできませんとのこと。

ここがねらい目になります

付近の状況確認をしてみると,

おもしろいことがわかりました

(状況
7,8年前まで,老夫婦が住んでいました。

おじいさんが老衰でなくなってからは,

ずーっと空き屋です

今まで,だれも住んでいないとのこと。

担当者に,別途事情を聞きました

(状況
5,6年前に所有者が移転し,そのころ,

売り物件として,募集をして以来,

売れ残っているとのこと。

(状況
5年ほど前,売り出してすぐに買い付け

が入りましたが,

売り主の了解が得られませんでした。

(状況
売り主は県外の人で,連絡が付けにくいとのこと。

ここで,再度確認,買付金額はいくらなのか?

担当者に確認してみました。。。。。

(私):「この物件の買い付けは,いくらでしたか?」

(担当者):「100万円ですよ。」

(私):「えっ,そんなに安い金額ですか

(担当者):「そうです。しかし,・・・」

(私):「何か,条件があったのでしょうか

(担当者):「物件解体費を売り主負担にして,指値100万円でした」

(私):「そうですか。」

そのようなやりとりがあったあとに,すかさず,

(私):「現状渡し,で80万でいかがでしょうか

(私):「解体費も折り込み,諸手続もすべてこちらで行うっということで。」

(私):「よかったら,今すぐ買い付け証明だしますよ。」

(担当者):「いきなり,買い付けはちょっと,待ってください。売り主様は県外におりますので,打診してみます。」

(担当者):「少し,お時間をください。前向きに交渉いたします。」

(私):「買い付け通りますよう,期待しております。」

っというような,おおまかなやりとりがありました

まだ,つづきのお話しが,ありますが,

ながくなりましたので,つづきは,次回(80作戦,戸建て概要2)

になります。

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2008年8月10日 (日)

盆休みの予定

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本日は,自己レスになります

盆休みの予定についてです。

休みが1週間ほどあります。

当初の予定では,1物件取得し,

DIYに没頭するはずでしたが,

その予定も,今は未定です

さて,週の前半は自由な時間がとれます

ゆっくりと物件散策でもしようと思っています

週後半は,実家へおじゃまし,

週末に戻ってくる予定です

ブログの更新ができるか,どうかそれが問題です

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2008年8月 9日 (土)

今までしてきたことの整理

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本日は,購入検討している戸建てについてです

今までしてきましたことを整理しますと,

(1)80作戦は,現在,3件検討中,

そのうち

物件買い付け価格の打診,相談は,2件

買い付け証明発行は,1件

(2)80作戦以外で,買い付け証明発行は,1件

となっています。

(2)は,粘り強く交渉するため,しばらく放置

(1)の物件買い付け価格の打診については,

連絡待ちということです。。。

うーん。。。いいんだか わるいんだか

そろそろ,こちらから状況確認を兼ねて連絡を

しようかと思っています

また,この2件の概要については,おいおいブログに

アップする予定です


お盆休みに入りましたので,

ようやく不動産投資に集中出来る

環境になりました。

仮に,買い付けが通って決済ということがあっても,

住民票の準備など,がすぐにできます

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2008年8月 8日 (金)

ブログの更新

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本日は、自身のブログについて(自己レス)です

ブログを3月から書き始めて、

今日までで、ブログの更新が86回目になりました。

100回目まであと14回だと思うと、

あっという間でした

ほぼ毎日更新を続けていますが、

最初の頃は、更新がなかなかできませんでした

意識しすぎで、何を書こうかうーん、

っと考えてしまっていました

現在は、日記のように、

日々の出来事や、自分の頭を整理するために、

ブログに書くようにしています。

すると、意外に文章がすらすらかけるようになりました。

また、ブログの会(RIG)にも参加したあたりから、

急激にモチベーションが上がり、ますます、

ブログを更新しようと、

やる気がメラメラと燃え上がる炎のように

わきあがってきまして、

現在もモチベーションを高い位置で維持しつづけています

また、ブログの会(RIG)をとおして、いろいろな方から

エネルギーを注入していただいたのも

ブログ更新するという力になっています

まずは、100回、つぎに200回、500回、1000回

めざし、ブログを更新していきたいと思っています

これからも応援よろしくお願いいたします。

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2008年8月 7日 (木)

私が行ったこと/行っていること/心がけていること

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本日も,検討中の戸建てのお話しになります

前回,買い付けを入れたところまでのお話しをしました

私、80作戦をなんでもかんでも,おこなっても,

まったく,ダメだと思っています

ここからは,ブログ読者のためにも,

80作戦を行う上で、

私が行ったこと/行っていること/心がけていること

をほんの少しだけ紹介しますね

これをみて、決して、マネしないでくださいね
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参考程度にみてくださるとよいかと。。。

(ポイント
・担当者の合意を得る
→当たり前ですが、こちらからの一方的な意見は×です。
 担当者が,売り主に買い付けを持っていく気にさせないと
 いけません
 (どんなことをするかは,ヒミツ想像におまかせです)

(ポイント
・物件を購入する意志をしめす
→買う気/買う意志がなければ,
  80作戦は,全否定されます
 現金買い、早期決済可など何でも良いので
 自分なりの理由を丁寧に説明する

(ポイント
・さらりと,物件の悪いところを指摘する
→価格が安い、だからこの値段が当たり前ではなく,
  この部分を直して、使いたいとの意志を示し、
  値引きや修繕の必要性をやんわり伝える
  これは,やんわりでないと相手をおこらせたり,
   いやな気持ちにさせるだけ。
   非常に微妙なかけひきです

(ポイント
・情熱,熱意など,真剣に物件を調査する姿勢を示す
→担当者が提案できるように,相手の話に耳を傾け
 その上で,こちらも主張し,納得いくまで物件をみる。
 例)畳をはがし、床下を見たり、あらゆるところを見まくる

まだまだ,いろいろありますが,ご参考になれば,よろしいかと

でもこのポイントも自分がまだ、物件の入手ができていないので、
悲しいかな,あまり、説得力がございません

日々,試行錯誤しながら、自分の投資手法を確立するまで,
がむしゃらに実践です

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2008年8月 6日 (水)

買い付け入れる2

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本日は,検討している戸建てについてです

・戸建て,3K,土地/建物:57/33㎡,売値30??円
リフォーム済み。積算評価約14??円です

前回紹介しましたコノ戸建てを内見しました

まず,外観の印象としては,まずまず,新しくもなく,

そんなに古くもなく,と言う感じです。

中に入ると,リフォーム済みだけあって,こぎれいです

・1部屋は,畳をフローリングに変更済み
・3部屋ともフローリングでした
・各部屋にエアコン(2001年製造)付き
・キッチンは年数相応だが,蛇口は,サーモ水栓交換済み
・キッチン排水口は劣化していない
・ガスレンジつき
・換気扇フードがついているが,中はふつうの換気扇
・お風呂は2年前にユニットバスに交換済み
・洗面所はやや小さい。排水口は劣化していない
・障子,壁紙は張り替え済み
・インターフォンはモニターなしで,電話機タイプ

と言う感じで,全体的に,高印象でした
ちょっと手直ししたら,すぐにでも貸せそうです
(もっと,ボロボロだと思っていました

そこで,その場で,買い付け証明をだしました
(事前に三文判をもっていきましたよ恵比寿のIさん

売り主には悪いと思いつつ,ブログの読者の期待に

答えるべく,80作戦を実行しました

さてさて,どうなりますか

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2008年8月 5日 (火)

戸建て内見&買い付けいれるかも?

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本日は,検討中の戸建てのお話しになります

このブログがアップするころ,またまた,Y市に出張です

先月今月で,結構出張が立て続けにあり,へとへとです

今回は,仕事が終わったあとに,検討物件の内見をいたします

まだ,検討中のため,それほど,詳細にはお話しできませんが,

少しだけ,どのような物件か,記載いたしますと

・戸建て,3K,土地/建物:57/33㎡,売値30??円
リフォーム済み。積算評価約14??円です

この物件は,お風呂は交換済み,クロス,畳,障子などリフォーム済み

ということですが(見てみないと,どうかわかりませんが),

難点は,接道が2m未満のため再建築不可,くみ取りというところです。

ただし,メインの駅からも比較的近く,スーパー,コンビニなど

にも歩きや自転車で,すぐに行ける立地のため,客付けは容易では

ないかと,業者が薦めてきました

(私のひとりごと・・・)
この担当,内見を何回か一緒に同行しましたが,
私の買う気まんまんな姿勢を見てか,
逆に提案してくれました

これが,「加藤ひろゆきさん」のいう,
”提案型営業

うーん,名言です。
とても,よいことです

さて,この物件,どこまで指値が通るかがポイントになります

あらかじめ,担当には,80作戦は打診して,理解を促し,

了解は得ています

見学後,よければ,その場で,買い付けをいれる旨担当には

伝えています

さて,どうなることやら。。。

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2008年8月 4日 (月)

高圧洗浄機

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本日は,高圧洗浄機についてです

購入目的は,外壁や,玄関回り,ベランダなどの汚れを

落とすのに便利かと思い,検討しています

有名メーカーでは,ケルヒャーがありますね

調べてみると,リョービ,東芝などなど,有名メーカーから

無名メーカーまで,色々でてきます。

金額は,下は1万円くらいから十数万円まで様々です。

最近,私も購入したいと思い,調べていますがなかなか安くは

手に入りません。近所のホームセンターがオープンしたときに

ケルヒャーのK2シリーズ(K2.3だったか?)7800円限定5個限り

で売っていたのを覚えています。そのとき,購入すれば良かった

のですが・・・

一方,安さならオークションでしょう

無名のものが安く売りに出されています

何度か,落札しようと試みましたが,

今だ購入できていません

いいとこまで,競り合いますが,価格が高騰するので,

ある値段でやめてしまいます

オークションも使い道次第では安くなるのですが,

どうみても,高騰しすぎる時があるので,ほどほどに参加

しています

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2008年8月 3日 (日)

BIG tomorrow(ビッグ・トゥモロウ) 9月号

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本日は,先日出張での移動時に購入した
雑誌「BIG tomorrow(ビッグ・トゥモロウ) 9月号」の
感想になります

なぜ,この雑誌を購入したかと申しますと,

1回目におこなわれましたブログの会(RIG)に
参加していました有名ブロガー「NSX松田さん」の記事が
書かれているとのこと,ブログを見て,少し興味をもちました

「一生お金に困らないマネー設計図の作り方」という特集の
2番目に紹介されています

内容は,ほんとうに概要の概要,1部の事例紹介という形で
記載されていました。愛車のNSXは本人より大きく記載されて
いたのは,かっこよく,特徴があり,内容も良い印象を受けました

この雑誌では,もう一人有名ブロガー「さにおさん」も
紹介しておりました。

文面をみても,将来設計をきっちりもって,不動産投資をされており,
大変高印象でした

この雑誌たったの600円です。短く簡潔な内容で,
いろいろな方の投資指標を広く浅く,
紹介しており,大変参考になりました

この雑誌をきっかけに,いろいろな投資指標を勉強する気に・・・
まだまだ,いろいろな世界があるのだと,考えさせられました

しかし,皆さん,すごい人ばかりで,
またまた,モチベーションもあがり,元気になりました

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2008年8月 2日 (土)

戸建て,買い付け金額の打診

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やっと,出張から戻って参りました

とても疲れました

さて,本日は,戸建てについてのお話しです。

現在,戸建てを購入するため,
いくつか活動を行っております

(1)業者に,自身の不動産に対しての考え方を伝える

(2)戸建て物件の紹介

(3)戸建て物件の内見

(4)戸建て物件の買い付け金額の打診

(5)戸建て物件の買い付け証明書提出

このうち(5)まで活動しているのは,1件しか,まだありませんが,
(4)まで活動しているのは,2件あります。

2件は,ともに,80作戦での交渉中です
(80作戦とは,戸建てを8??円から購入/交渉する作戦です。)

さらに,昨日,業者から,
もう1件物件の情報が入ってきました。

業者は,(4)まで確実にできるとのことでしたが,
現地確認をしたいとの打診をし,まずは,(3)を実施し,
その後すぐに,(4)を行う段取りへ進もうと思っています

まとめると,80作戦は,現在,2件+1件=3件,
動いています

80作戦以外を含むと合計4件動いています

そんなに,うまくはいかないかと,思っていますので,
確率だけは,上げようと,日々活動しています

こうご期待

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