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2009年3月

2009年3月31日 (火)

ついに,リフォームはじまりました!

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本日は,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て3号,ついに,

リフォーム業者様が

リフォームに入りました

まずは,床下,排水回りを,

畳を全てあげて,床下をチェック,

排水口の付近の床をカットし,

チェックと入念に下準備です。

~~~~~~~~~~~~~~~~

完成までの道のりは,

1ヶ月ほどとまだまだ先ですが,

途中の過程も少しづつ

実況中継したいと

思っています。

~~~~~~~~~~~~~~~~

尚,業者様のじゃまにならないように,

自分でも細かな部分をリフォームしたいと

思っています


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2009年3月30日 (月)

戸建て3号への訪問者!

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本日は,戸建て3号のお話しです

~~~~~~~~~~~~~~~~

先日,訪問者がありました

どなたかというと,

たろうさんとすーさん

です。

たろうさん,ブログを閉鎖してから,

少し心配していましたが,

とっても元気そうでしたので,ほっとしました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

たろうさんとすーさん,

戸建て3号を見学し,

その後,食事を兼ね,

不動産談義をいたしました。

あっというまに,4時間ほど経過,

ほんと元気そうでよかったよかった。

~~~~~~~~~~~~~~~~

でも,たろうさんとすーさんのコンビ

まるで,漫才を見ているようでした

また,機会がありましたら,

漫才のようなお話し,

きかせてくださいね

お待ちしておりま~す


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2009年3月29日 (日)

「勝ち組大家になる王道の法則」を読みました!

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本日は,戸建て3号のお話しではありません

~~~~~~~~~~~~~~~~

本の感想になります。

先日,

勝ち組大家になる王道の法則 成功するリッチ大家さんと貧乏大家さんを分ける不思議な理由。人生を自由に生きる為の上手な資産の生かし方教えます。

著者:龍前 隆,価格(税込):1,350円

勝ち組大家になる王道の法則 成功するリッチ大家さんと貧乏大家さんを分ける不思議な理由。人生を自由に生きる為の上手な資産の生かし方教えます。










を読みました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

そうです。

龍前さんの著書になります。

この本を読むと,

いろいろなことがわかります。

~~~~~~~~~~~~~~~~

・地方における不動産投資

・地域でNO1になるためにはなにをするのか?

・木造からRCまで,何を最終的にめざすのか?

・満室経営を何年も継続するために何をおこなうべきか?

~~~~~~~~~~~~~~~~

私が一番感心したのは,

成功体験を,いろいろな方に

伝授するその姿勢/行動に

大変感心いたしました

なかなか実行できる人はいないかと

思います

~~~~~~~~~~~~~~~~

本のお値段も普通の1,500円の本よりも

安いので,びっくりです


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2009年3月28日 (土)

「山田式 元祖勝ち組大家術」本のご紹介

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本日は,戸建て3号のお話しではありません

~~~~~~~~~~~~~~~~

本のご紹介になります。

昨年から今年にかけ,

ちょっとしたチャンスがあり,

なんと

本の出版のお手伝いができることになりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

最初は少しとまどいましたが,

なにごとも経験をしないと

新しい世界が見えてこないのでは,

と思っておりましたので,

忙しい中,お手伝いに参加することとしました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

私の部分の内容は、

ほとんど地方物件取得までの

実体験にもとづくエッセンスを

入れ込んでみました。

10ページほどの内容ですが、

一生懸命に文章をつくりましたので、

機会がありましたら、ぜひ見てみてください

~~~~~~~~~~~~~~~~

私の担当分以外では、内容ともに、

不動産投資のエッセンス満載なので、

いろいろな意味で参考になるかとおもいます

~~~~~~~~~~~~~~~~

以下、

山田里志さん

のブログより引用しています。

山田里志さんのブログでは、

本の購入に際し、

いろいろな特典がありますので、

興味のある方は、

一度見てみてくださいね


20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!
「山田式 元祖勝ち組大家術」

四六判(単行本)本文256ページ 
定価1,400円+税

T02200287_0240031310152405187









目次

巻頭言
1、20億大家の驚き(龍前隆)
2、カリスマ大家を育てた「山田式大家術」(RIG 恵比寿のI(石原博光)&星輝)

(はじめに)100年に一度の大不況を利用して勝つために 山田里志

1章 元祖サラリーマン大家が16年間勝ち続けた「山田式 『リスクヘッジ』大家術」
山田里志16年間の軌跡
山田式物件選定の基本
山田式『リスクヘッジ投資術』
山田式『リスクヘッジ物件管理術』
山田式『リスクヘッジ銀行融資術』
大不況でも儲け続ける大家たちがいる

2章 不況知らずの成功者に学べ!「カリスマ大家10人の驚愕大家術」
01『初投資でフルローンをひいた豪腕大家』星輝=RIG
02『より高みを目指して、ゼロからの挑戦!実業家が目指す次世代大家への道!』恵比寿のI(石原博光)=RIG
03『3つの銀行から90%融資を打診させて戦術派大家』かっさん
04『地方特有の難敵に勝利!ボロ物件を満室に変えた創意工夫大家』埼玉swallows
05『初めての物件施工中に管理会社が倒産!?知識0で入居・物件・工事までこな
した、ど根性大家』たかぴ
06『ど素人リフォームで高利回り物件を実現した研究家大家』てらちゃん
07『5万円の愛車で2億円稼ぎ出した情熱大家』ひろ
08『20戸の一軒家を蘇らせたリノベーション大家』ma510(まこと)
09『1,200回の現地調査をした新人大家』mi6(エムアイシックス)
10『アパマン業界一筋21年、設計から入居までこなすマルチ大家』増山大(増山塾)

3章 ついに集結、本音炸裂!『龍前+山田+カリスマ大家10人」勝ち組座談会in熊谷
昼の部 20億大家豪邸にて=カリスマトーク
夜の部 投資家の隠れ家にて=デンジャラストーク

4章 すぐそこに迫る『大家、大淘汰時代』大家生活28年、20億大家からの警告 龍前隆

(おわりに)『チェンジ』~“元祖大家”から“本家大家”に変わるために! 山田里志

~~~~~~~~~~~~~~~~

ご予約(アマゾン)はこちらからもいけますよ

20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!「山田式 元祖勝ち組大家術」



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2009年3月27日 (金)

セルフリフォーム その3

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て3号,フェンスの

セルフリフォームのつづきのお話しになります

フェンスのさび止めまでいきました

つづいて,塗装です

~~~~~~~~~~~~~~~~

(ビフォー)

Dscn1220






Dscn1221





~~~~~~~~~~~~~~~~

(アフター)


Dscn1236
クロ色にぬりました





Dscn1235
いい感じになりました




フェンスのセルフリフォームは今回で終了です。

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2009年3月26日 (木)

セルフリフォーム その2

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て3号,フェンスの

セルフリフォームのつづきのお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

その前に,リフォームするとき,

隣近所の方に

挨拶をいたしました

何かとご迷惑になるので,

挨拶回りは重要です

~~~~~~~~~~~~~~~~

さて,お話しを戻します。

フェンスの養生をどのようにしたかといいますと,

Dscn1225
このようにフェンスの

外側から内側に


覆いかぶさるように養生フィルムで覆います。

そうすることで,外に塗料やごみが飛散しないので安心です。

この日はとっても風が強く

養生フィルムが吹っ飛びそうになりましたので,

Dscn1226
部分的に,養生フィルムを

フェンスに直接くくりつけたりしました。


~~~~~~~~~~~~~~~~


Dscn1224
エアコンの室外機など

小物にペンキが飛散して


よごさないように,養生します


~~~~~~~~~~~~~~~~

Dscn1227
ペンキをスクレーパーなどで

ゴシゴシはがします


結構,おもしろいように,はがれます。



Dscn1231
ひたすら,

はがす作業をします

さびも削りとります




~~~~~~~~~~~~~~~~

つぎに,さび止めをぬります。

Dscn1232 茶色のさび止めをよくみますが,

とびちったり,汚れますので,

透明なものを選びました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

Dscn1233
養生フィルムが

べたべたになりました


ひたすらさび止めをぬっていきます

結構大変でした。

次回へ,つづきます

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2009年3月25日 (水)

セルフリフォーム その1

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

賃貸プランの検討をしつつ,

少しづつ,リフォームをしています

業者で行うものとセルフリフォームする部分

とわけています

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て3号,3階建てで,

3階にやや広めなベランダがあります。

そこにフェンスがあるのですが,

結構さびさびで,塗装もはげています。

Dscn1220
さび止めがぬっておらず,

直接ぬってあるようで,


Dscn1221
塗料が浮いて,

さわると簡単にはがれてきます


~~~~~~~~~~~~~~~~

まず,このはがれ掛けの塗料をはがし,

さび止めを塗り,塗装(2度塗り)という手順で

行おうと考えましたが。。。

ここで,問題が発生しました

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て3号は両隣に建物が建っており,

その堺がとても小さく接近してます。

塗装が飛んだり,塗料のはがしたごみが

お隣さんへ飛び散ったりと迷惑がかかります

あとで,賠償などトラブルになる

可能性も否定できません

~~~~~~~~~~~~~~~~

そこで,色々と考えました。。。。

養生をきっちりして,

まわりに迷惑をかけないよう

慎重に作業をおこなわないといけません。

どのようにしたかといいますと。。。。

~~~~~~~~~~~~~~~~

次回につづきます

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2009年3月24日 (火)

物件への距離と時間

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て3号,自宅からどれくらいで行けるのか

試してみました。

電車だと1時間くらい,

だと1時間くらいでした

とっても近いです

~~~~~~~~~~~~~~~~

直線距離で,

なんと

たったの18km

うーん,

地方にある戸建て1号,2号の距離が

だいたい約620kmで

時間は,飛行機だと最短で4,5時間かかりますから。。。

ギャップが。。。。

うーん,考えてしまいました

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2009年3月23日 (月)

融資内諾!おりました!

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

賃貸プランを検討したが,

戸建て3号を購入する際に使いました

金融機関に,

リフォーム資金の融資依頼を以下の2つのケースで

いたしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建てからアパートへコンバートし賃貸

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォーム資金の融資の内諾をして,

待つこと数日,

担当者から連絡がきました

なんと

両方のケースに

無事OKがでました

パチパチパチ

~~~~~~~~~~~~~~~~

この厳しいご時世に,

で融資が出るとは,

正直思っても見ませんでした

驚いてます・・・・・

融資金額は,具体的には言えませんが,



となりまして,のほぼ倍の金額がになります。

いやーよかった,よかった

~~~~~~~~~~~~~~~~

これで,リフォーム資金のメドがつきました

さあ,はりきって,リフォームいきましょう

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2009年3月22日 (日)

賃貸プランを決める!

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

さて,プランを検討していましたが,

結局どのような方向へ進むかですが,

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

に大きく気持ちが傾いています

というか,ほぼこちらが本命です

~~~~~~~~~~~~~~~~

一番大きいのは,

収入と借金のバランスを考えると

仮に満室で考え,賃料を全て貯金した場合,

収入>借金

となる期間が短いケース,

すなわち,

借金金額がより少ない

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

を選択した方が,良いと判断いたしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

さらに,最終の出口を考える場合でも

この場合,いろいろと応用できそうですからね

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2009年3月21日 (土)

管理業者に会う!

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

という検討をしていますが,運営に関して,

管理費などの諸費用がどれくらいかかるのか,

まったく検討がつきません

そこで,業者へ連絡し,実際にあって,

詳細を聞くことにしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

業者は2社ほど聞きました。

A社目:諸費用,管理費含め利益の●0%
     +リフォーム及び設計もA社指定業者使用

B社目:諸費用,管理費含め利益の●0%
    ただし,リフォームは自由

高い A社 < B社 安い

大体わかりました。B社が10%ほど安いです

管理費の中には,

斡旋,入退居等の費用含みます。

~~~~~~~~~~~~~~~~

また,実際にゲストハウスを運営している方にも

お話しを聞きメリット,デメリットを把握すること

にしました

お会いした方については,

過去ブログ に記載しております。

~~~~~~~~~~~~~~~~

ゲストハウスの

メリットは

:家賃を高めに設定できること

:デメリットは,管理費等の諸費用が取られること

:共有スペースの諸費用が結構かかること

この3点でした。

管理費等の諸費用差し引き,

収益性を計算すると,アパートと同じか少し良くなる

方向でした

ただし,リフォームを安くすませないといけません。

室内の備品も持ち出しになります。

~~~~~~~~~~~~~~~~

また,いかに,諸費用を減らすかに

かかっています

~~~~~~~~~~~~~~~~

これらを踏まえ,どのような方針にしたかと

いいますと。。。。

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2009年3月20日 (金)

賃貸プラン3の見積もり

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォーム業者(D社)さんに

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

について,リフォームの見積もりをとりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

今回は,

基本間取りをいかしたプランになります。

リフォームの見積もりの結果,

賃貸プランにくらべ,

半額程度でできることがわかりました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

ただし,初期の費用,ベッドや机などの付属品

にいくらかかるのかわかりません

~~~~~~~~~~~~~~~~

考えていてもしかたがありません。

まずは,インターネットで検索です

~~~~~~~~~~~~~~~~

半日くらい調べましたが,

業者の管理費がわかりません。

っということで,

何件かの業者に連絡し,

実際にアポどりをし,

諸条件を聞くことにしました

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2009年3月19日 (木)

賃貸プラン3を検討する上での必須条件とは!

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

のお話しのつづきです。

~~~~~~~~~~~~~~~~

このプランを検討する上での必須条件とは

ご存じの方もいるかとおもいますが,

・立地

・ニーズ

この2つが最低必要だと考えています。

私はさらにもう1つ,「●●」もあると完璧になるかと

考えています

~~~~~~~~~~~~~~~~

実は,戸建て3号は,

偶然にも,これら3点すべてみたしているのです

ということで,さっそく検討を進めています。

~~~~~~~~~~~~~~~~

同様に,リフォーム業者(D社)さんに働きかけリフォームの

概算見積もりを出していただきました

次回に,つづきます

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2009年3月18日 (水)

賃貸プランの検討!その3

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本日も,戸建て3号のお話しになります

リフォーム資金の検討と並行して,

検討をしていましたお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建てからアパートへコンバートし賃貸

については,リフォーム代もでてきました。

しかし,スケルトンでフルリフォームこれでは,

それほど,収益があがらない

ということもわかってきました

~~~~~~~~~~~~~~~~

つづいて,

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

という案について,検討することにいたしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

このプランを行うためには,

必須条件があります。

それは。。。。

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2009年3月17日 (火)

リフォーム資金

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建てからアパートへコンバート

についての見積もりの結果は

ほぼ出ましたが,

肝心なことがあります

そう,

リフォーム資金です

~~~~~~~~~~~~~~~~

手持ちの資金は,結構目減りしています。

融資打診をして,リフォームの資金を

確保しないといけません

~~~~~~~~~~~~~~~~

そうです

戸建て3号に融資してくれた金融機関に

相談することにしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

次回のブログへつづきます

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2009年3月16日 (月)

キッチンのセルフリフォーム!

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

前回のつづきでのお話しです。

キッチンのセルフリフォームをしています

表面上はきれいになりましたが,

キッチンの中はといいますと

(ビフォー)

Dscn1147
キッチンに向かって,

右下側の扉中


Dscn1199 
真ん中下扉中

ぼろぼろのアルミホイル


が敷かれています

っき,きったない

Dscn1200
向かって

左下側の扉中


ここも,うす汚れています

~~~~~~~~~~~~~~~~

一生懸命,掃除しました

Dscn1206
向かって,右下側の扉中

落ちきれない部分があります。


Dscn1207
向かって,真ん中下の扉中

結構,きれいになりました。


Dscn1208_2
向かって

左下側の扉中



~~~~~~~~~~~~~~~~

(アフター)

そして,シルバーの

カッティングシートをまたまた貼りました

Dscn1215
向かって,右下側の扉中




おおー

きれいになりましたね


Dscn1216
向かって,真ん中下の扉中

ここも,きれいになりました。



Dscn1208
向かって

左下側の扉中


とってもきれいになりました

よかった よかった


次回はまた,

リフォーム業者のお話しにもどりま~す

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2009年3月15日 (日)

戸建て3号,室内公開!ちょっとだけですよ~!

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォーム業者のお話ばかりだと

変化がありませんので,今回は,

戸建て3号のセルフリフォームの

お話にいたします

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て3号わりと近いので,ちょくちょく

いくことができます

ある日,セルフリフォームをいたしました

できるところから,行わないとね

リフォームのコストの節約にもなります

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォーム計画を練ってはいるのですが,

キッチンはまったく交換せず,再利用しますので,

自分で,掃除とカッティングシートをはりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て3号,写真初公開

Dscn1140
(ビフォー)

キッチンです。


ダブルシンク(水道,ガスは2箇所)で,とても広いです。

サーモ水栓までついてます

Dscn1205
(アフター)
赤のカッティングシートを

貼りました

赤とクロで,とても良い雰囲気になりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

さらに,レンジがおいてあった場所

とても汚れています

というか,サビてます

Dscn1201
(ビフォー)




これを一生懸命に磨いてサビも落として

みました

Dscn1209
サビをおとしたところ





Dscn1212
拡大写真

ステンレスがサビで削れています


これでは,とてもみっともないので,

シルバーのカッティングシートを貼りました。

Dscn1214
(アフター)
全体写真です。




Dscn1213
拡大写真です。

うーん,結構きれいです


まだまだ,キッチンリフォームつづきま~す

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2009年3月14日 (土)

リフォーム業者を決める!

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォーム業者を選定しているお話しの

続きになります。

ほぼ決めかけていたところ,

ある方(私は師匠とよんでいます)から,

リフォーム業者(D社)の紹介がありました

~~~~~~~~~~~~~~~~

そのリフォーム業者(D社)で,

今までのプランの見積もりをとったところ

まったく同条件なのに,50万ほどお安く

なりました。

とても丁寧で親切な方で,

いろいろアドバイスもしてくださいます

A社よりも好感度も高く,

何より信頼と実績がありましたので,

今回のリフォームは,

スパッと D社に決定しました

~~~~~~~~~~~~~~~~

長かった業者選定ようやく

落ち着きました

が。。。

最も重要な,

リフォーム資金の問題が。。。



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2009年3月13日 (金)

リフォームの見積もり業者決めかけたのですが。

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~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォーム業者を選定しているお話しの続きになります。

業者は,3社あります。

B社が安かったので,

A社とC社に,もう少し安くならないのか

という打診とプランの小変更をしてみました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

しかし,これ以上の見積もりはできないとの

回答が,C社からありました。

A社は,何とかしますとの回答です

また,B社に,排水設備を新規で行った場合を

聞くと,A社とC社と同額くらいになってしまいました。

また,B社は,これ以上値引きできないとのこと。

~~~~~~~~~~~~~~~~

ということで,必然的にA社になりました

ところが。。。。


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2009年3月12日 (木)

概算見積もりの結果

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

前回の続きになります

リフォームホームプロで,

戸建てからアパートへコンバート

することについて,

3社見積もりがきました

~~~~~~~~~~~~~~~~
価格が高い順に

(A社) = (C社)●万円 > (B社)▲万円

B社との価格差は300万円

~~~~~~~~~~~~~~~~

この結果からみて,

明かなのは,

B社が極端に安いことがわかりました

B社に問い合わせをし,確認すると

現地確認してないので

なんとも言えないが,

排水設備がダメな場合

大幅アップするとのこと。

既存の給排水設備を流用する場合で

見積もりを取っていたことがわかりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

A社,B社とも排水設備を新規で

入れた場合を想定しているようでした

~~~~~~~~~~~~~~~~

見積もり書をみて思ったのですが,

各社にそれぞれ,特色がありました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

A社の場合,見積もりがものすごく詳細

にかかれています。間取りの平面図,

3Dの家の画像とプレゼン資料が

数十ページにわたっており,

誰が見ても,

わかりやすいものでした

~~~~~~~~~~~~~~~~

B社の場合,見積もり書はわずか3ページ

中身をみても,構成比で値段をだしています。

さらに,機器リストもついています。

構成比だから見積もりも安かったのかもしれません。

仮説工事 構成比2.5%
解体・撤去工事4.5%
屋根工事
・・・・
内装工事
電気関係
クリーニング

~~~~~~~~~~~~~~~~

C社の場合,A社,B社の中間的な

見積もりになっていました

詳細な見積もりでしたが,

図面はありませんでした。

しかし,間取りがA,B社より1部屋

多く設計されていました。

この点はおどろきました

~~~~~~~~~~~~~~~~

さて,見積もりをみて

私が,どのようにしたかといいますと。。。

~~~~~~~~~~~~~~~~

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2009年3月11日 (水)

見積もりして検討です!

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

前回紹介した

リフォームホームプロで,

戸建てからアパートへコンバート

することについて,

見積もりをとってみることにしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

少し,見積もりの諸条件を書きますと,

3階建て,4LDKの間取りをどのように

するかですが,

1階は1LDK

2階,3階はワンルームに

変更するプランをたてました

~~~~~~~~~~~~~~~~

さて,リフォーム業者はどのような対応が

くるかとワクワクしていました

~~~~~~~~~~~~~~~~

結果,6社ほど業者が連絡をしてきました。

概算見積もりをだしてほしいとの

依頼にたいして,快く出してくれた業者は

4社でした

~~~~~~~~~~~~~~~~

さらに,諸事情を考慮し,

私の要望に対して,

概算の見積もりをだしてくれたのが,

3社でした

その見積もりの結果は。。。。。

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2009年3月10日 (火)

リフォーム見積もりを簡単にとる方法

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

プランのおさらいです。

戸建てごと賃貸

戸建てからアパートへコンバートし賃貸

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

~~~~~~~~~~~~~~~

このうち,を中心にリフォームの見積もりを

とるのですが,

まず最初に,見積もりをする上で

肝心な,業者を捜さないといけません

そうです

地方での業者の知り合いはいますが,

都心部ではまったく検討がつきません

~~~~~~~~~~~~~~~

では,どのようにするかといいますと,

インターネットで業者にかたっぱしから

見積もりを取っていきました

~~~~~~~~~~~~~~~

一件,一件見積もりを

とるのは,とっても面倒です

~~~~~~~~~~~~~~~

とっても便利なサイトをみつけました。

私のブログの左下にバナーが貼っています

リフォームホームプロ

です。

~~~~~~~~~~~~~~~

ここのサイトでは,

自動車保険の見積もりなどと

同じように条件を設定すると

簡単に見積もりを何社にも

一斉にだすことができます

~~~~~~~~~~~~~~~

その中で,

見積もり書と価格を判断し,

業者を選定してみることにしました


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2009年3月 9日 (月)

賃貸プラン 妄想中!!その2

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

プランのおさらいです。

戸建てごと賃貸

戸建てからアパートへコンバートし賃貸

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

~~~~~~~~~~~~~~~

リフォームプランを実際に

リフォーム業者さんへ見積もりをなげるにしても,

膨大な量になってしまいます。

もう少し絞った形でリフォームプランをなげないと

後が,大変です

~~~~~~~~~~~~~~~~

今回戸建て3号を入手したことで,

いろいろな形での経営に

チャレンジするという気持ちが

少しだけ大きくでてきました

また,

戸建て3号の立地の点も考慮し考えました

~~~~~~~~~~~~~~~~

駅から近く客付けも比較的容易な場所にあるため

の状態で貸すことよりも

で貸すことも可能ではないかと

考えました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

そこで,のケース

を中心にリフォームの見積もりをすることにしました。


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2009年3月 8日 (日)

賃貸プラン 妄想中!!その1

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

プランを具現化するために妄想中です

あくまでも,理想は,

リフォーム費用をあまりかけないでできるプランにし,

収益を稼ぐような形で運営したいと考えています

~~~~~~~~~~~~~~~~

プランのおさらいです。

戸建てごと賃貸

戸建てからアパートへコンバートし賃貸

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

~~~~~~~~~~~~~~~~

いろいろと考えてみることに。。

リフォーム代が一番かかりそうなプランは,



かからなさそうなのは,

 か 

~~~~~~~~~~~~~~~~

間取りが多くとれ賃料合計が上げられそうなプランは,

 か 

~~~~~~~~~~~~~~~~

空室リスクの上で有利なプランは,

 か 

ただし,の場合一度入居したら,

退居まで,長い期間満室に出来そうかも。

~~~~~~~~~~~~~~~~

妄想が広がります

ケースにわけて,リフォームプランを実際に

リフォーム業者さんへ見積もりをなげてみました

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2009年3月 7日 (土)

戸建て3号,妄想中

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

妄想して思いついたことですが,

建物はしっかりしているので,

そのまま利用しないと

とてももったいない気がしています

~~~~~~~~~~~~~~~~

あとは,どのように,

戸建て3号を運営するのか,

ですが,前提条件は,

融資受けているため,すぐにでも

リフォーム → 賃貸募集

とスムーズに

としないと,

支払いが発生し,

財務がタイトになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォーム費用もばかになりません。

手持ちの現金は諸費用を支払いましたので,

結構めべりしています

~~~~~~~~~~~~~~~~

思案の結果,

戸建てごと賃貸

戸建てからアパートへコンバートし賃貸

の変形,戸建てからゲストハウスへコンバートし賃貸

この3方向で,

リフォームを含め

早急に検討することとしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

次回のブログへつづきます

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2009年3月 6日 (金)

決済後のお話し

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本日も,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

決済後のお話しです。

金融機関から外にでると

雪がやんで,雨にかわっていました

気分は日本晴れですが。。。

いろいろと気をつかったり,

書類を書いたりして

精神,肉体ともに

緊張してましたが,

ほっとしたのか

急におなかが空いてきましたので,

近くのお店で軽く昼食をとりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

おなかがいっぱいになると,

無性に,戸建て3号に行きたくて

気持ちが抑えられませんでしたので

行くことにしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

現場に到着し,

確認したのは,

どのようにリフォームするかです。

~~~~~~~~~~~~~~~~

各部屋を見てみると

いろいろなことがわかりますし,

アイデアがあふれ出してきます。

戸建て3号,

収益性を考え

かつ,

リスクを最小限にするということを

含め,しばし,妄想にふけりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

ひらめきました

次回につづきます


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2009年3月 5日 (木)

決済時のできごと その3

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本日も,戸建て3号の決済当日のつづきの

お話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

金融機関で売り主様への送金の順番で

1時間以上待たされるのは大変です

交渉したら,別室へ案内されました

案内された場所は,

大きなソファーがあり,50インチの

液晶テレビが付いています。

飲み物(お茶,コーヒーなど)が飲み放題でした

仲介業者様,売り主様にそちらでお待ちいただき,

私は,個室に入って,送金の手続きをしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

10分ほどで,手続きが終わり,

送金の控えをいただき,

すぐさま,売り主様へその控えの

原本をわたしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

私が挨拶をすると,

なんと

売り主様から,

なぜか,ギュット強く握手をされました

私もギュット手をにぎりました

なんだか,今までの出来事が

頭の中で,

フラッシュバックし,

不思議な感覚を味わいました

~~~~~~~~~~~~~~~~

売り主様,仲介業者様に

丁寧に挨拶をし,

無事決済は完全終了いたしました。

なんだか,あっという間でした

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2009年3月 4日 (水)

決済時のできごと その2

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本日も,戸建て3号の決済当日のつづきの

お話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

売り主様がようやく到着しましたので,

さっそく,書類に記入,がんがん作業が

すすんでいきました

あっというまに,

書類はすべて処理がおわりました

私は,その間,司法書士様や,

仲介業者様のごきげんをとたり,

なごやかな雰囲気をつくろうと

努力いたしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

書類関連がすべて終わったと同時に

売り主様から,戸建て3号のカギ

いただきました

このタイミングで物件のカギ

渡されるのですね

はじめてしりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

さて,融資の実行です。

今回,いくつかにわけて振り込むため,

手数料を浮かす為に,私が

売り主様の指定口座に振り込まないと

行けません。

仲介手数料,司法書士様への報酬,

固定資産税の支払いなどは,

現金で支払いました

~~~~~~~~~~~~~~~~

売り主様の口座に送金する手続きを

しようと金融機関の窓口に行きましたが,

月末ということで,

ものすごく混雑しており,

なんと順番待ちで,

1時間以上かかるとのこと

それでは,売り主様申し訳ないと思い,

窓口ではなく,送金金額が大きいので,

個別で対処できないか,

金融機関に交渉したところ

すんなり了解が得られました

~~~~~~~~~~~~~~~~

何事も交渉するもんですね

窓口ではなく,別室に移動しました。

そこは。。。。。

次回のブログにつづきます

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2009年3月 3日 (火)

突然のブログ閉鎖に驚いています!

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本日は,戸建て3号のお話しではありません

~~~~~~~~~~~~~~~~

先日,たろうさん さんの”コワレ荘”

見学させてもらいました

実は,たろうさん さん突然のブログ閉鎖を聞き,

どうしても,その前にお会いしたかったのです

~~~~~~~~~~~~~~~~

そこで,突然思い立ったかのように,

メールをし,アポをとりましたところ,

なんと

こころよくOKがでました

待ちあわせをし,見学を行いました

感想は,物件はしっかりしており,

本当に”コワレなさ荘”でした

たろうさん

思いが伝わるよさげな物件でした

~~~~~~~~~~~~~~~~

たろうさん

突然押し掛けまして,

大変申し訳ありませんでした

そして,大変ありがとうございました

十分に充電し,

あらたなブログ立ち上げ

お待ちしておりま~す


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2009年3月 2日 (月)

決済時のできごと その1

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本日も,戸建て3号の決済当日のお話しの

つづきになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

少々早めに最寄り駅に

到着しましたので,

辺りをぶらぶらし,時間をつぶし,

30分前に金融機関にいきました

まだ皆さん集まっていませんでした

~~~~~~~~~~~~~~~~

当日集まるのは,

売り主様,仲介業者様,司法書士様,

金融機関様,私の合計4名+αです。

決済場所は,金融機関でおこないました

~~~~~~~~~~~~~~~~

30分と早めに来てしまいましたので

受付でしばらく待っていました

最初に来たのは,

仲介業者様つづいて,

司法書士様でした。

会議室に案内されましたが,

売り主様が。。。。

なかなかきません

少々心配です

・・・・・・・・・・・

~~~~~~~~~~~~~~~~

売り主様が来る前に,

私が記入しなくてはいけない書類に

を処理し,印鑑をおしていきました

書類を処理し終わっても

売り主様がきません

どうしたことでしょうか

すでに,待ち合わせから10分も

遅れています

ますます,心配になりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

ドタキャンになったら,

違約金が発生します

手付け金はすでに

支払っていますので,

倍返し,などなど考えていましたら,

ようやく,売り主様が到着しました

なんと30分遅れです

雪で道路が渋滞になっていて,

到着が遅れたとのこと,

ちょっと,ほっとしました

~~~~~~~~~~~~~~~~

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2009年3月 1日 (日)

決済前日~当日のできごと

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本日は,戸建て3号のお話しになります

~~~~~~~~~~~~~~~~

ようやく,戸建て3号決済いたしました

随分長かったです。

思えば,昨年の年末から動いて,,,,

なんと3ヶ月ほども経過してますね

さておき,

晴れて,ブログの左端の所有物件の欄に

戸建て3号を入れてみました

~~~~~~~~~~~~~~~~

これからが,

うーん

大変です

~~~~~~~~~~~~~~~~

そうそう,

先日行われました決済ですが,

その時の様子を

数回にわけて,

前日から少しだけ

ご報告しますね

~~~~~~~~~~~~~~~~

こんなことを

公開しているブログはあまり

見たことないかも。。。。

おそるおそる公開です

~~~~~~~~~~~~~~~~

決済前日の心境になります)

ブログ更新などで,

寝るのが遅くなり,

夜中の2時ころやっと寝ましたが,

寝付きは悪く,朝方まで,

寝れませんでした

次の日は,11時に

金融機関に行かないといけませんので,

目覚ましを,朝7時30分にセットしてあります。

~~~~~~~~~~~~~~~~

朝目覚めてみると,

滅多に雪が降らないのに

なんと雪がふっていました

とても不思議な気持ちになりました

~~~~~~~~~~~~~~~~

電車で金融機関に行かないといけませんので,

雪で遅れるかと思い,

2時間前に家を出発しました

雪がふっていましたが,

無事に,駅にたどりつきました。

少し安心しました

次へつづきます

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