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2009年9月

2009年9月30日 (水)

ど素人リフォーム<シロアリ調査編>

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本日も,戸建て4号のお話です。

前回のつづきになります。

泊まり込みのセルフリフォーム4日目の

お話しになります。coldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

少し前のブログ では,

内装の柱などシロアリに食べられているお話しを

いたしました。

そこで,シロアリの防止除去を兼ね,

シロアリ駆除/防止剤を購入しました。

Sh350017
液体タイプと粉タイプを購入。

ついでに,

自動噴霧器も購入しました。




まずは白蟻の実態をしらべるため,

各部屋のいろいろな部分をはがしました。

居間の畳を上げてみたところ,

Sh350027

なんと,蟻道がありました。


中央の部分




Sh350029
畳の下に,蟻道が
(土がついている部分)

そこら中にあります。





Sh350030
壁ぎわにも

木が蝕まれていますweep


いったいどこまで白蟻があるのか、

この際、徹底的に調査ですdash

Sh350031
板を外してみると

根太が完全に食われてますcoldsweats02


Sh350033

こちらも根太やられてます。


この部屋は,床を全てはがしました。




Dscn1877

同じ部屋の


居間の柱部分




Dscn1879
別の部屋の押入れ部分




台所の壁の部分調べてみると、

すべての部屋が

少なからずシロアリに

食べられています。

一番被害が多いのが、

改築されている部屋です。

ここは、洋間フローリングと押入れなどを

改築してますが、

おいしかったのでしょうか?

押入れが完全にやられています。

Sh350041
押入多少,解体したところ

下の方にも広がっています。


せっかく、改築しても

シロアリ防止剤の対処をしなかったために

無残にも食い荒らされてしまったように

感じましたcoldsweats02

つぎに居間です。

キッチンは比較的被害が少ないようです。

被害があった部屋1つづつ

シロアリ駆除/防止剤で対処していきます。

どのように対処していったか?

については、次回以降記載いたします。

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2009年9月29日 (火)

ど素人リフォーム<壁の塗装 本番>

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本日は,戸建て4号のお話です。

前回のつづきになります。

泊まり込みのセルフリフォーム2日目の

お話しになります。coldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

外装の補修は済み

玄関回りの養生も済みましたので,

いよいよ壁の塗装をいたしました。

塗料を小分けするものは,

残地物の中にあった器を利用し,

こちらで,準備したものといえば,

百均で購入した

ローラー,刷毛,替えローラーくらいです。

さて,塗装ですが,

最初に玄関回りからはじめましたdash

Sh350025

塗装の途中です。


随分よくなってきています。




戸建て2号の時もそうでしたが,

地域の住民の方に声かけられます。

随分きれいになったね,っとか,

いつから住むのっとか,

大半が,前の所有者の昔話が多いですが。。。。

さて,そうこうするうちに

玄関まわりの塗装が

ほぼできあがりました。

Dscn1769


(ビフォー)






Sh350038
(アフター)

見違えるような雰囲気になりました。

飾り物がないので,




完成後はかざりつけしようかと画策中です。

さて,次に玄関より向かって

右側の壁塗装になります。

築後一度も手入れしていない壁の劣化は

ものすごいものがあります。

手でさわると,セメント壁表面から

ぼろぼろと粉が落ちてきます。

ヒビも大きいもの,

細かいもの無数にあります。

そこで,弾性フィラーで気になる部分を

埋めていき,塗装出来る状態に

持っていきました。

Sh350016









塗装ですが,

ゆっくりとローラーに塗料をぬり

作業をしました。

弾性フィラーを全面に塗らなかったため,

壁に塗料がけっこう吸い込まれまして,

思っていたよりも塗料が多く必要でした。

また,時間もかかってしまいました。

なんやかんやで,

まる1日13時間くらいかかりましたcoldsweats01sweat02

その結果が以下になります。

Dscn1766

(ビフォー)







Sh3500

(アフター)


とても雰囲気が良くなりました。




もう一方の壁へ塗装をしようと考えましたが,

なんと,塗料が足りず,

もう一方の壁は,今回は,断念しましたcoldsweats01

再度,塗料を追加購入し,チャレンジです。

それから,前回のブログで

ポチおさんより質問がありましたので,

前回コメントでもお答えはしてますが,

とてもするどい良い質問なので,

ブログの中でもお答えいたします。

弾性フィラーと変成シリコンの違いについて

質問がありました。

私の認識が間違っていた場合,

修正していただければと思います。

変成シリコンですが,

単純に壁の小さなヒビを埋める時に使っています。

多少動きがあっても追随できるものと聞いてます。

チュ-ブの中に入っていたりするので,

割と小さなヒビを埋めるだけの物と

思っていてください。

一方,弾性フィラーですが,

主に2つの役割をもっています。

1つは変成シリコンの役割です
(大きなヒビにも対応できます)。

もう一つは,塗料との接着剤

つまり,シーラーの役割をもっています。

今回の壁は,

さわるとぼろぼろと

セメントが劣化しているのがわかりますので,

塗料がより接着しやすい弾性フィラーを使いました。

ヒビの部分も近くでみると相当劣化しており,

大きく崩れているところもあり,

変成シリコンでは面積が大きすぎて

防ぎきれないと判断しました。

広い面積だとセメントを使う場合もあるかと思いますが,

古くなるとセメントは,ヒビがはいるかと思います。

弾性フィラーをする前の壁の状態ですが,

前オーナーはセメントで補修してましたが,

劣化しており,ヒビが入っていました。

弾性フィラーだと多少伸びるので,

ヒビははいりにくいとのこと(説明書では)。

1年程度しか検証してませんので,

本当にそうなのかは,

時間が経過しないとわかりません。

以上,私の認識が違っている場合など

ございましたら,コメントいただければと思います。

次回は,室内のリフォームです。

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2009年9月28日 (月)

ど素人リフォーム<壁の塗装準備>

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本日も,戸建て4号のリフォームのお話です。

壁の塗装をする前に,

築後,一度も塗装されていない壁を

見てまわりました。

結構いたんでいます。

所々ヒビもあります。

そこで,簡単に掃除をし,

弾性フィラーでヒビをうめていきました。

Sh350013
向かって左側の壁




Sh350016

向かって右側の壁







玄関回りも養生しました。

Sh350015









さて,ここまでで,

6~7時間かかりました。

その後,塗装です。

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2009年9月27日 (日)

ど素人リフォーム<屋根塗装>

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本日は,戸建て4号のお話です。

前回のつづきになります。

泊まり込みのセルフリフォーム初日の

お話しになります。coldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

初日は,屋根の塗装でした。

屋根は,セメント瓦です。

とても古く,築後一度も

お手入れされていません。

外装を塗装する場合,

高圧洗浄 → シーラー → 塗装(下地,本塗り)

という順番にぬっていきます。

高圧洗浄では,

表面のゴミを除去します。

しかし,戸建て4号は,

築古で,築後一度も

防水処理などされていませんので,

瓦ももろく,

高圧洗浄などで圧をかけてしまうと,

瓦にヒビがはいったり,

われてしまったりという懸念があります。

築古物件では,この高圧洗浄はせず,

たわしなどのブラシを使い,

表面のゴミを除去していきます。

1枚1枚丁寧に表面をごしごしと

ゴミを除去していきます。

5分もすると,

腕がパンパンになりますwobbly

まるで筋肉トレーニングと同じです。

1~2時間ほど経過し,

表面のゴミをとりのぞいたら,

次に,ヒビなど補修されている部分

や補修する部分に

変成シリコンコーキングを

使って,ヒビなどを埋めていきます。

変成シリコンでなく,

普通のシリコンの場合,

表面は撥水性のため,

塗装できなくなりますので,

注意が必要です。

変成シリコンですが,

今回はお天気が晴れでしたので,

1時間しないで,乾きました。

つぎに塗装のお話しです。

塗料は,戸建て2号と同じものを

使用しました。

外装は,「オーデフレッシュSi100淡彩特注品(ツヤ有り)」で

色目は,CalmPink を1缶購入(1.4万円)しました。

屋根は,「水系ナノシリコン屋根用ペイント」

色目は,ロットオレンジを購入(1.21万円),

シーラーも購入してます。

「水系パワーシーラー」0.79万円,

フィラーも前回と同じ,

「アンダーフィラー弾性エクセル」0.28万円を購入。

さて,屋根塗装ビフォー,アフターの画像公開です。

Sh350003_2
(ビフォー)
途中です。



Sh350005_2
(アフター)
いい感じです。
(1度塗り後)


Sh350010
(アフター)
濃くなってます。
(2度塗り後)


屋根塗装ですが,1.5日かかりましたdash

ここで,ど素人とプロの違いを

またもや思い知らされました。

塗装する前に,

塗料がどれくらい必要か?

見た目だけで判断するのに,

プロだとぴったりと準備できるかと思いますshine

私の場合,実は塗料の量,

足りませんでした。

塗料に水を何度も入れ,

ようやく2度塗りを終了いたしました。

この塗料の量について,

慣れもあるとは思いますが,

素人とプロの違いがでてくるかと

感じました。

次回は,壁の塗装です。

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2009年9月26日 (土)

リフォーム開始

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本日は,戸建て4号のお話です。

シルバーウィーク,

レジャーにいきたいところですが,

今回は,ぐっとがまんし,

戸建て4号のリフォームを行いましたhappy01

もちろん,

泊まり込みリフォームですcoldsweats01

数回にわたりブログに

アップいたしますdash

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォームですが,

事前準備をし,

キップの予約もし,

準備万端です。

シルバーウィークに行うことで、

家族の同意をなんとか得,

予約は2週間前に,

物品購入は,1ヶ月前に行いました。

当日,荷物を持ち,

現地にむかました。

現地へは,

飛行機、バスと乗り継いで行きました。

立地の良い点が,

戸建て4号の利点です。

田舎でもバスの便が良いところにあります。

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号へ

事前に材料の手配を行ってます。

当日受け取るものも

たくさんありました。

それらを受け取り,

いきなりリフォームを行ったのが,

塗装です。

前回、変性シリコンでコーキングし、

雨漏りの応急処置をしていましたので,

その不安を取り除くために,

まっさきに行いました。

まずは,屋根からですが,

一度も塗装していないセメント瓦なので,

シーラーを全面にぬりました。

その日の天気は晴れ

1時間ほどで乾きました。

すぐさま,本塗装開始です。

塗装は戸建て2号で、

練習済みでしたので、

すい~すい、軽快に

塗装が仕上げっていきます。

使った塗料はこれらです。

Dscn1859









塗装は、プロと素人の差を

思い知らされました。

それは・・・・・・

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2009年9月25日 (金)

シルバーウィーク中のできごと

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本日は,戸建て4号のお話です。





とっても疲れましたcoldsweats01





~~~~~~~~~~~~~~~~







このシルバーウィーク中に、スーパーハードな








セルフリフォームを結構しました。









後ほど、写真公開しますが、










結構大掛かりなことしております。









とまりこみリフォーム、それも5日間ぶっつづけ、










すでに、サラリーマンの領域を超えてますcoldsweats02sweat01










ど素人がここまでできるという自信がみなぎってきましたdash










大工さんより、雑かもしれませんが、












リフォーム中はそれは、充実したものでした。









自分の思うように創意工夫ができるなんて、











とってもうれしいことですsign01










普段は、上司に命令されるばかりなので、










自由にできることこそ、










ストレスやプレッシャーがなく、










とても気持ちのよいことなのですsign03









なにより、自身が納得ができますflairshine








それでは、次回より、








セルフリフォームの記事を








がんがんのせますので、







よろしくお願いいたします。







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2009年9月24日 (木)

「東京築古組」ホームページリニューアル

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本日も,戸建て4号のお話ではなく、

宣伝になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

私のブログの右上に、

「東京築古組」っといったマークがあります。

今回ホームページがリニューアルされましたので、

アピールされていただきます。

この会への参加で、築古の有効利用や、

アイデア、気づきを伝授していただきました。

非常にまじめである意味

洗練された投資家の集まりです。

ご興味ありましたら、以下へ。
(当ブログ右上のマークをクリックしても転送されます)

http://www.chikufuru.com/

このホームページリニューアルは、

おおやがくさん、広報部のみなさまが

丹念に作り上げた傑作です。

本当に、おつかれさまでした!

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2009年9月23日 (水)

浴室換気扇

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本日も,戸建て4号のお話っというか、

リフォーム材料のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

先日,浴室換気扇(ナショナル)を購入しましたshine

何度も入札し,ようやく落札しました。

金額は,3,102円結構お安く購入できました。

通常は,9,800円位します。

まだまだ,必要な材料準備しないといけません。

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2009年9月22日 (火)

キッチンパネル

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本日は,戸建て4号のお話っというか、

リフォーム材料のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

キッチンの入れかえを考えてます。

壁にキッチンパネルを施工をしたいと

思ってます。

キッチンパネルの定価は

結構高く1万円前後くらいします。

っということで,

オークションを利用し入手をしました。

キッチンパネルはい

ろいろな場所で使えますので,

多めに購入しました。

なんと価格交渉し,

両面テープや接着剤を

おまけしてもらいました。

45×180cm:合計11枚+おまけ付きで,

27,000円、とってもお買い得でした。

Dscn1859









外装のペンキも一緒に撮影しました。

着々と,リフォームの準備は進んでいます。

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インパクトドライバー

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本日は,戸建て4号のお話っというか、

リフォーム道具のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

本格的なリフォームをするため、

今回道具も色々とそろえなくてはいけません。

とくに、ドライバーが必要ですsign01

振動ドリルドライバーは、

戸建て2号のリフォームのときに

購入済みですが、

コードレスなため、

いちいち充電しないと使えません。

今回は、コンパネなどをビスを使い

ガンガン打ち込み、

リズムよく作業がしたいので、

コードつきインパクトドライバーを購入しました。

ヤフオクで落札しましたが、

メーカーのものは

競合の方が結構いるため、

落札価格も高騰してしまう傾向です。

ホームセンターでは、

無名のインパクトドライバー

7000~9800円で売っているため、

落札価格をこのあたりに設定し、

何度となく入札を繰り返しましたdash

数回目にようやく落札できましたthinksweat01

マキタ インパクトドライバー 6052が、

価格は7,280円(送料込み)でした。

5000円以下で購入したかったのですが。。。。。

少々お高くなってしまいましたcoldsweats02

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2009年9月21日 (月)

戸建て4号,リフォーム計画

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本日は,戸建て4号のお話です。

前回のつづきになりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォオーム計画を練っています。

9月は大型連休がありますので,

そこに併せて,

リフォームの計画を練っています。

セルフリフォームの内容ですが,

one外装屋根,壁の塗装

two白アリ駆除,予防

時間があまれば,

three倉庫の屋根の補修

さらに時間があれば,

four台所の床の張替補修

とまあ,計画だけは練ってみましたhappy01

材料の調達など,結構手間かかりそうです。

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2009年9月20日 (日)

白アリ駆除/予防の道具準備

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本日は,戸建て4号のお話です。

前回のつづきになりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

雨漏りのあとは,

白アリ駆除です。

まず,ネットサーフィンをし,

どのようなことからするのか?

調べてみました。

その結果,

白アリがいる(いた)木の部分,

床下にも,土間にも

薬剤を散布することで,

駆除できる(予防できる)ことが

わかりました。

ブログでも業者に任せず

自分で白アリ駆除をしている方もいます。

業者に頼むと,

10万以上はかかる料金です。

自分で行うとその4分の1程度で

出来そうです。

今回は,自分で白アリ駆除を

行うことにしました。

早速薬剤を購入しました。

白アリスーパー21というものを

購入しました。

15L:7,560円でした。

27㎡施工できます。

また,土壌処理用に,

白アリスーパー 粒剤 10kgを購入しました。

こちらは,10kgで10,500円,

13㎡散布できます。

噴霧器も購入しないといけません。

トリガーのついた空の容器を

代用しようかと考えてます。

さて,どうなりますかね。

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2009年9月19日 (土)

戸建て4号,大変なことが!

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本日は,戸建て4号のお話です。

前回のつづきになりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号,雨漏りはなんとか,

コーキングでふせぎました。

掃除をしていて

気が付いたことがありますeye

なんとsign01

白アリに食われていますwobbly

Dscn1877









柱の向かって,右側にの白い部分

下に向かって結構くわれてます。

調べてみると,あちらこちらに見られます。

以前に白アリに食われ,

部屋ごとリフォームしたと

思われる部分にも

また白アリの後がありました。

Dscn1879





押入の下の中
(過去にリフォームされている部分にも)

少なくとも,3,4ヶ所は

白アリにやられていますsad

Dscn1878

極めつけは,この部分

玄関ですが,柱との継ぎ目

完全にボロボロでしたsweat01



早急に,床下にもぐったり,

壁の中を見てみないことには,

どこまで,被害が及んでいるのか

わかりません。

対策を練らないといけません。

しかし,時間がありません。

今回の訪問では白アリの駆除までは

できませんので,

次回に白アリの駆除をしようかと思います。

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2009年9月18日 (金)

戸建て4号,ハプニング!

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~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号の掃除をしていた時,

突然,雨が降ってきましたrain

結構雨足が強くなりました。

すると,ぽたっとsweat02

何かが落ちてきました。

雨漏りですcoldsweats02

天井から雨がしみ出て

落ちてきてます。

天井を部分的に破壊し,

懐中電灯で,

雨漏りの場所を

探しました。

Dscn1875
ありましたsign03




Dscn1866
セメント瓦に

ヒビがはいっています。


そこから雨水がたれてきていました。

その部分ぬれているうちは,

コーキングできないので,

応急処置として,

タライを置いて対応しました。

つぎの日に,きっちりコーキングをし,

雨漏り対応しましたcoldsweats01

しかし,とんだハプニングでした。

でも,まだまだ

ものすごいことが・・・・・

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2009年9月17日 (木)

戸建て4号掃除をする前にしたこと!

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本日は,戸建て4号のお話です。

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~~~~~~~~~~~~~~~~

掃除をする前にしたことですが,

まず,ホウキ,ちりとり,ゴミ袋の

準備をしました。

できれば,軍手,ぞうきんなども

必要ですthink

近くにホームセンターがありますので,

そちらで,物品を購入しましたが,

ホウキは,戸建て4号の残地物の中に

まぎれていましたので,

購入しませんでした。

ちりとりもあるかと探しましたが,

見あたりませんでした。

ホームセンターでは

ちりとりは結構高いので,

百均で購入しました。

ゴミ袋は,80枚購入しました。

軍手は,10枚セットのものを購入しました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

まず最初のリフォームは,玄関です。

(↓ビフォー)

Dscn1839





(↓アフター)

Dscn1880
アルミシートをはがすと

その下から,土壁がでてきましたhappy02


片づけていると,

雨がふってきましたrain

いやな予感がしました・・・・・・・

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2009年9月16日 (水)

戸建て4号,まだまだつづきます!

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~~~~~~~~~~~~~~~~

アルミシートずくしでお腹が一杯でしたが,

この戸建て4号の裏側に

軒下を改造した倉庫があります。

そこを見るのを忘れていました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

倉庫は,4畳くらいのスペースでしょうか?

Dscn1777
少し暗いですが,新聞やダンボール

鉄くず,木,ビニール,植木鉢・・・・

が散乱しており,

そのままの状態で放置されています。

~~~~~~~~~~~~~~~~

いよいよお掃除ですsign03

とても気合いが入ります。

その前に,あることをしました・・・・・

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2009年9月15日 (火)

戸建て4号,内部公開!!

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~~~~~~~~~~~~~~~~

先日,泊まり込みで掃除をしたのですが,

その時の状況を少々ブログに公開します。

~~~~~~~~~~~~~~~~

物件の中を公開しますsign01

まず,玄関です。

Dscn1839





最初に飛び込んできたのが,

アルミのシートcoldsweats01

一面にびっちり貼られてます。

~~~~~~~~~~~~~~~~

奥に進むと居間があります。

Dscn1842





この程度の残地物なら,

簡単にお掃除出来そうです。

~~~~~~~~~~~~~~~~

っっと思いきや・・・

台所にいってみるとsign02

Dscn1846









まるで,競売物件のようです。

調味料や食品が,シンクの中にも

そのまま残っていますcoldsweats02

相変わらず,アルミのシートcoldsweats01sweat02

先がおもいやられます。

~~~~~~~~~~~~~~~~

Dscn1854









廊下にも,

ガムテープと

アルミのシートcoldsweats01sweat02sweat02

ガムテープは

はがしにくい紙でできた

ガムテープが貼られています。

~~~~~~~~~~~~~~~~

なぜにして???

アルミシートばかりが・・・・

さてやsign02

前の持ち主は、アルミシート

ま・に・やsign02

まさか??

イヤな予感がして

浴室をのぞくと,

お約束,そこにも,

壁一面のアルミのシートcoldsweats01sweat02sweat02sweat02

(写真なくてすいません)

~~~~~~~~~~~~~~~~

最後にトイレは?

というと・・・・・・・・・

Dscn1780









期待通りの

アルミのシートcoldsweats01sweat02sweat02sweat02sweat02

アンド

はがしにくい紙のガムテープ三昧

いやというほど,

満喫しましたwobbly

~~~~~~~~~~~~~~~~

アルミシートずくしで,

すでに,おなか一杯でしたが,

またまたいやなヨカンが・・・・・・

~~~~~~~~~~~~~~~~

つづきの画像を見たい方,

アルミのシートずくしで,

へこんでいる私への応援を兼ねて,

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2009年9月14日 (月)

泊り込みでお掃除?

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

先日、戸建て4号に泊り込みでリフォームを行いました。

っといっても、残地物の撤去、お掃除が中心です。

いろいろなものがあり、分別しながらの掃除は

とても大変でした。

ゴミ袋もたくさん準備いたしましたが、

あっと言う間になくなりました。

不燃ごみを捨てるのが、日にちが違うので、

大変です。

徐々にすてようかと考えてます。

粗大ゴミセンターに大物(家電)をもっていかないと

いけませんので、そこがネックです。

そうです。知り合いのガスやさんにお願いして

粗大ゴミすててもらうように、交渉してみようかと思います。

~~~~~~~~~~~~~~~~

泊まり込みのお掃除については,

写真一杯とってまいりましたので,

徐々にブログにアップいたします。

少々お待ちくださいねcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

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2009年9月13日 (日)

ヤフオクを使う

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

リフォームの道具をそろえないといけません。

今回は,コンパネや角材を切る作業をしないといけません。

丸鋸が必要かと思い,ヤフオクで探すこと

ありました。入札し,即購入しました。

なんと2個で2000円です。

日立製の中古です。

160mmと185mmの大きさです。

もっとリフォームの道具がほしくなってきました。

集めるだけでも楽しいですsign01

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2009年9月12日 (土)

戸建て4号に行く計画

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号に行く計画を練っています。

今月は,大型連休もあり,

リフォームが存分にできます。

家の中の掃除と時間があれば,

外装をおこないたいと思っています。

~~~~~~~~~~~~~~~~

外装を行うためには,

塗料を購入しないと行けません。

外観は戸建て2号とほぼ同じにしようかと

考えています。築古物件は,明るい色目で

劇的な変化をめざしています。

外装の素材は,戸建て2号と同じなため,

シーラーも同じものが使えます。

前回行ったためか,段取り良くできそうです。

~~~~~~~~~~~~~~~~

前回購入しました塗料屋さんへ注文し,

屋根の塗料は,途中で,足りなくなったので,

今回は,2缶購入し,日にち指定で,

引き取ることにしました。

こまごまとしたものの準備をしないといけません。

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2009年9月11日 (金)

不動産投資家にあう!

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本日は,戸建てのお話ではありませんcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

先日,不動産投資家に会う約束をいたしました。

関西の方で,


プアパパさん

ともうひと方の2名です。

久しぶりにお会いするので,

情報交換を中心にいろいろと

お話しをお伺いしたいと思っています。

関西のパワーを分けて頂こうかと

思っています。

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2009年9月10日 (木)

戸建て3号,内見の結果

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本日は,戸建て3号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

少し,あいてしまいましたが,

戸建て3号の話しになります。

前回までのお話しで,

条件緩和後の内見が2件はいりました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

結論を申しますと,

1件,仮申込みが入り,

本契約に向け,動いていますhappy01heart04

これで,のこり3室になりました。

いずれも,女性の方になりますshine

条件緩和後,4日目で決まりましたdash

~~~~~~~~~~~~~~~~

決め手は,室内に設置した家具です。

モデルルームを2部屋つくりました。

狭い部屋の方が決まりにくいかと

思っていましたが,そちらが決まりました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

営業の方も,条件を緩和したことで,

内見のときに,決めやすくなったとのこと。

今までは,最後のつめで,キャンセルを

されていましたが,今回は,逃さない作戦

をお願いしています。

今後も,問い合わせ,内見も,ありますので,

大いに期待してますsign03

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2009年9月 9日 (水)

激安!戸建て4号,一部外観画像公開!!

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号の外観画像を公開いたしますshine

Dscn1769

なかなか,しっかりした

木造スレート葺き平屋の外観です。

築50年にはみえません。


戸建て2号 の外観と雲泥の差があります。

外観と一部内装は,平成になり,

部分的にリフォームしてますから。

これで,売値:???万円は安いかと。

ちなみに,積算評価は400-500万程度(路線価ベース)です。

抵当はついてませんので,

担保としての活用もできますsign01

~~~~~~~~~~~~~~~~

中の画像は,現地にて,

きれいな写真を取ってまいりますので

しばらく,お待ちを。

~~~~~~~~~~~~~~~~

さてさて,セルフリフォームでどこまで,

かわりますかねthinksweat01・・・sign02

中の画像を見たい方,

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2009年9月 8日 (火)

戸建て4号のリフォーム計画

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号のリフォーム計画を考え中です。

物件の掃除 → リフォーム

といきたいところです。

早速,残地物の撤去をし,リフォーム計画を

急ピッチで行わないといけません。

この9月連休がありますので,労働力の投入をし、

さらに時間を有効につかわなければなりません。

~~~~~~~~~~~~~~~~

(1)残地物の撤去/掃除
→台所,倉庫に残地物が結構あります。

(2)壁の撤去
→DKをLDKへ

(3)キッチンの入れ替え
→混合洗の設置

(4)浴室の補修
→壁の補修と換気扇の設置
→自動給湯化

(5)トイレの補修
→くみ取りを簡易水洗へ変更

(6)洗面所の補修/防水パンの設置
→洗面所の入れ替え

(7)廊下の補修

(8)押入の撤去

(9)玄関の補修
→カギの交換,内装の補修

(10)和室のフローリング化

(11)天井の補修

(12)屋根,外壁の補修/塗装

(13)各部屋へ壁紙を貼る

(14)照明の設置

(15)ロフトの作成

などなど・・・・・

~~~~~~~~~~~~~~~~

少し考えるだけで

結構なことをしないといけません。

これも修行と思って,セルフリフォーム

がんばっていきたいと思っています。

でも(4)の自動給湯化,(5)については,

前回同様に,業者さんへ丸投げする予定。

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2009年9月 7日 (月)

チラシがなくなっていました!

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本日は,戸建て3号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

設置しているチラシ先週15部ほど追加しました。

ところが,見に行ってみると,

のこり,5部しかのこっていませんでしたcoldsweats02

一週間で15部もなくなり,驚いています。

累計でも30部ほどなくなったことになります。

付近の反響があることを期待し,

さらにチラシを20部追加することにしまいたdash

~~~~~~~~~~~~~~~~

管理会社の担当へ連絡し,確認していますが,

問い合わせはないとのこと。

地道な,活動が必要かと。

~~~~~~~~~~~~~~~~

さて,ここで,少しまとめをします。

正式な契約まで,なかなかたどりついていませんが・・・

内見 → 仮申込み → 審査 → 本申込み

上記行程,期間1.5ヶ月で

問い合わせは,30件以上,

内見は,累計で12件,

仮申込みは,5件はいりましたが,

キャンセルになったりと,

なかなかきまっていませんcoldsweats02

それでも現状は,審査も通り,

1件本契約に向け,動いています。

~~~~~~~~~~~~~~~~

そこで,家賃や設備などの条件を緩和/付加して,

担当者が決めやすくする作戦を実施することにしました。

さっそく,条件緩和後の内見が2件ありますので,

さてさて,どうなりますかねsign02

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2009年9月 6日 (日)

戸建て4号,決済時のハプニング

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

重要事項説明書を見ながら説明を聞き,

不動産売買契約書に記入,捺印し,

決済も終盤です。

ひととおり終わったところで,

物件の専任仲介さんがものすごい形相で,

気まずそうにしています。

とても重要なものをわすれてしまいましたとのこと。

そうですsign01物件の「カギkey」をわすれたとのことsad

大至急,取りに行っていただきました。

往復で,1時間ほどまつことに・・・coldsweats01sweat02

~~~~~~~~~~~~~~~~

売り主様とあいさつし,別れ際に

お土産をさしあげましたところ,

とても喜んでいただけましたhappy01heart04

その日は,あっという間に

時間がすぎていきました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

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2009年9月 5日 (土)

売り主が戸建て4号を売る理由

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

決済に遅れてきました売り主様,年齢85才です。

スーツ姿で昔活躍したおもかげがところどころに

見受けられます。

重要事項説明書を見ながら説明を聞き,

不動産売買契約書に記入,捺印し,

無事終了しました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

売り主様は,パーキンソン病をわずらっており,

記入するのに時間がかかっていました。

売り主様が,物件を売る理由ですが,

奥様が長期に入院しており,

そのたしにするとのこと。

とても考え深い物がありましたthink

~~~~~~~~~~~~~~~~

決済が終了しましたが,

ちょっとしたドラマがありました。

つづきが見たい方は,

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2009年9月 4日 (金)

戸建て4号決済当日の出来事

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号,手付け金を入れずに,

一発決済をすることになりました。

そして決済の日の出来事になります。

~~~~~~~~~~~~~~~~

決済に必要な準備物ですが,

・現金

・印鑑

・住民票1通

この3つだけで済みます。

融資で購入すると,

この倍以上の書類が必要になります。

~~~~~~~~~~~~~~~~

少し早く,待ち合わせ場所に到着したので,

部屋で待っていました。

時間の5分前には売り主以外は到着いたしました。

10分遅れで売り主さんが到着しました。

なんと85才のおじいちゃんでした。

集まったメンバーは,

・売り主さま

・物件の専任仲介さんA

・物件の専任仲介さんB

・イケメン君

・司法書士の方

・私

計6名です。

~~~~~~~~~~~~~~~~

お話しのつづきが見たい方,

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2009年9月 3日 (木)

戸建て4号の指値交渉術(ノウハウ公開)

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号を内見した結果,

・残地物が多いこと。
(台所,倉庫)

・リフォーム代がかかること。
(浴室,キッチン,トイレ,廊下)

をイケメン君と相談し,

専任の仲介業者様に

指摘しましたところ,

指値いくらでも思う金額

入れて良いということになりました。

そこで,???の指値をすることにきめました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

実は,売り出しが,そのまま購入してもよい位の

お安い売値 ???円でしたが,

半値もの指値をしてみましたannoy

本当は,80作戦が頭をよぎりましたが,

戸建て2号の時の指値額がきつく

難色をしめされたのが頭に

残っていましたので,あえて,

半値の???円にしましたdash

(ダメもとですcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

事務所に一端はもどりました。

さて,買い付け証明と手付け金を

入れようと思いましたが,

イケメン君が機転をきかせ,

すぐに専任の仲介業者様へ

買付金額の連絡してくれ,

交渉してくれました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

すると,???円でなら売り主に

もっていけるとのことでした。

この金額でもよかったのですが,

イケメン君から,ここは強気になった方が良い

とのアドバイスがあり,

「???円なら購入する」っと

伝えて頂きました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

なんとsign03

OKがでましたheart04

半値より少し少ない???円で買い付けがとおりましたshine

指値が通った瞬間何かがこみ上げてきました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

ここでもイケメン君機転をきかせてくれました。

買い付けいれずに,数日後,

一発決済する方向で,

動いてくれました。

まさにスピード決済です。


今回のお話しのつづきが見たい方,

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2009年9月 2日 (水)

戸建て4号の初内見

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号,内見時のできごとになります。

イケメン君と一緒に内見しましたが,この物件,

専任は別の業者ですので,カギを借りないといけません。

事前に連絡がしてあり,なんと現地では,専任業者さんも

一緒に,内見しました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号ですが,

外観は,○です。戸建て2号よりも良いのです。

アルミサッシが新しくリフォームされています。

一方,玄関の中は,結構古い印象です。

ただし,広く3畳近くあります。

部屋は,年数相応の劣化がみられます。

天板は波打っています。

台所は,ひどく汚れてます。

残地物が多いのには,

指値が出来そうで,

とてもおいしく感じました。

~~~~~~~~~~~~~~~~

浴室まえの廊下が傾斜しており,

根太がやられてます。

浴室の扉の引き戸

しまりません。

お湯を入れるだけの簡単なものです。

換気扇はありません。

トイレもドアしまりませんし,

もちろんクミトリですcrying

~~~~~~~~~~~~~~~~

この条件をみて,

頭の中で,リフォームの金額がパチパチと

計算され,少なくとも水回りだけで,

100万円以上は,

かかる見積もりをはじきました。

完全に指値をしたくなりましたcoldsweats02

~~~~~~~~~~~~~~~~

指値をする上で,

根拠を細かくしめし,

専任の仲介さんへ

イケメン君と一緒に交渉しました。

専任の仲介さんが最後に,

いくらでもつけてくださいとのことでしたので,

最低100万の指値をつけると予告し,

買い付けを入れることにしましたhappy02sweat01

~~~~~~~~~~~~~~~~

つづきが気になる方は,

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2009年9月 1日 (火)

戸建て4号の立地

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本日は,戸建て4号のお話になりますcoldsweats01

~~~~~~~~~~~~~~~~

戸建て4号,市内の人気のエリアにあります。

このエリアは,何でもそろいます。

大型スーパー,スポーツ施設,大型電気店

大型総合病院,映画館,飲食店,コンビニなどなど

大変便利です。地方なので,車は必須ですが,

市バスも結構細かな間隔で走っており

ちょっとしたことをするなら,バスでも,

徒歩や自転車でも行くことができます。

~~~~~~~~~~~~~~~~

私としては,自転車で5分くらいのところに

大型ホームセンターがあり,

7-8分位に百均が併設した大型スーパーがあるので,

セルフリフォームするにはもってこいの立地で喜んでいます。

~~~~~~~~~~~~~~~~

さて,内見をしたのですが,そのお話しは,

次回になりますcoldsweats01

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