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2012年8月 4日 (土)

妄想2!都心なら!

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本日は自己レスになります。

最近自分の投資スタンスをまじまじと考えるようになりました。

このまま戸建てを現金でがんがん増やしていくのか。

ある程度頭金をため、レバレッジをかけて、

さらに一段上に行くのか。

悩ましいです。

前回は、地方の場合を想定しましたが、

都心部の場合を妄想します。

例えば、めったにありませんが、

総額500万円の戸建てを現金で購入できた場合、

2DKなら築古でも家賃は10万円台は取れる可能性が高いです。

仮に、10万円とした場合、

概算の収入を考えますと、

この場合、
満室、諸経費率15%とすると、
家賃収入(年額)120万円
控除・諸経費(年額)18万円
年間支出18万円
年間手取り102万円
表面利回り24%→実質利回り20.4%

ますます都心部で戸建てを入手したくなります。

ただし、物件は築古で、リフォームは必須。

借地権や再建築不可の物件になるかと。

それでも、利回りが高い分、

キャッシュがたまります。

都心なら、戸建ての客付けも比較的楽そうです。

というのも、絶対数が少ないため、

競争力があります。

都心部は区分が多いですから。

しかし、

築浅を手に入れれば別だが、

この利回りだと、築古は必須。

すなわち、ボロボロなので、

結構な額のリフォーム代もかかるかと。

うーん、やはり総額500万でおさまらないでしょう。

やはり妄想ですね、

でも、こんな妄想するのは楽しいです。

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