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2012年8月 2日 (木)

妄想!現金かローンか!

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本日は自己レスになります。

最近自分の投資スタンスをまじまじと考えるようになりました。

このまま戸建てを現金でがんがん増やしていくのか。

ある程度頭金をため、レバレッジをかけて、

さらに一段上に行くのか。

悩ましいです。

例えば、、

1)利回り15%、総額500万円の戸建てを現金で購入する場合と

2)利回り15%、頭金500万円、総額1500万円のアパートをローンで購入する場合

概算の収入を考えますと、

1)の場合、
満室、諸経費率15%とすると、
家賃収入(年額)75万円
控除・諸経費(年額)11万円
年間支出11万円
年間手取り64万円
表面利回り15%→実質利回り12.8%

2)の場合、
満室、諸経費率15%とすると、
借入期間10年、借入金利1.75%(マル経融資)とすると、
家賃収入(年額)225万円
控除・諸経費(年額)34万円
年間支出144万円
年間手取り81万円
表面利回り15%→実質利回り12.8%
返済後利回り5.4%
となります。

手取りの差が、たった17万円/年、
2)の場合、4室程度のアパートなので、
家賃が4.7万円になり、2DK程度になるかと、

ローンする手間と満室で維持できるか、

仲介手数料などの客付け時の初期の諸費用を考えると

アパートだとほんとうに割があうのだろうか?

空室率が加味されていませんし、

家賃下落も盛り込んでいませんから。

築浅を手に入れれば別だが、

この利回りだと、築古は必須。

すなわち、最初にきっちり水周り、

屋根をリフォームをしないと

短期間で修繕ばかりかかります。

融資期間と購入金額が中途半端なためか?

もうけが少ないところも・・・

都会ならもう少しましな妄想が。。。

現金に対しローンの魅力が半減かと。

うーん、悩ましいです。

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