ライバル物件の分析！

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本日も、戸建て４号のお話になります。

リフォームに見切りをつけ、ようやく入居者募集を開始しました

家賃は、仲介さんを数件まわりその中で、

戸建て２号を決めていただいた、

スーパー営業マンのアドバイスのもと

高めの家賃、標準、安値と３パターンで挑むことにしました。

裁量に幅をもたせてますので、

なんとか標準以上で決まってもらいたいです。

戸建て４号は、間取りを

２DK→１LDK　と大幅に変更いたしました

その点を考慮し、近所の物件周囲１ｋｍ以内の賃料間取りをチェックし、

ライバルとなりうる物件を確認しました。

この地域で戸建物件で賃貸にしている物件はほとんどなく、

ライバルとなりうる物件は、アパートやマンションになります。

１LDKの物件となると、比較的新しいマンションが多いです。

どの物件も間取りは狭く、LDKでもせいぜい１０畳程度です。

その点、戸建て４号は平家でLDKが約１４畳ほどありますので、

これだけでもライバルに差がつけられます。

しかし、現在は、入居募集にはとても不利な閑散期、

さて、秋ぐらいまでに決まってほしいですね

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台所の壁のビフォー！アフター！

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本日も、戸建て４号のお話になります。

いよいよリフォームも終盤です。

今回は、台所のチェックです。


（ビフォー）

もとは、このような感じでした。







（途中）


石膏ボードで壁を補強。






（アフター）


汎用の白いクロスをはり完成です。

すっきりとしました。

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部屋のリフォーム、ビフォー！アフター！

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本日も、戸建て４号のお話になります。

いよいよリフォームも終盤です。

大工さんにお願いしていました壁紙のチェックをいたしました。

壁紙はすべて施主支給しています。

１ｍ/１５０円の汎用の番手の白色のクロス、

グレー色のポイントクロスは少々高め、１ｍ/３８０円、

ブルー色、オレンジ色のポイントクロスは少々高め、１ｍ/３２０円

を送料無料で、購入して、大工さんに施工をしてもらいました。

その出来栄えの確認をいたしました。


(ビフォー）

居間の壁です。

繊維壁でした。





（アフター）

クロスをはると見違えるほど良くなりました。


この面は、自分で石膏ボードで壁を作るところまでいたしました。
（詳細は過去ブログを参照してくださいね）



（ビフォー）

右側の繊維壁にボードでリフォームし、ワンポイントクロスにしました。



（アフター）

おしゃれな柄のクロスにしました。


ポイントクロスの壁はベニア仕上げ、そこにクロスをはっています。



こちらの面はクロス以外は、自分で施工いたしましたので、

よーく見るとアラがめだっています。
（詳細は過去ブログ1、過去ブログ2を参照してくださいね）

また、唯一の個室になっている部屋は劇的に変化しました。


（ビフォー）

もともと、押入れがシロアリにくわれてましたので、



天袋も床もすべて撤去し、部屋を広くしました。



（アフター１）

押入れを撤去したことで、部屋が広くなり使いやすくなりました。



ポイントクロスも質感が良い明るいオレンジ色にしました。


ようやく、部屋ができ、満足しています。

次回はキッチンのアフターを紹介する予定です。

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建具とポストの設置！

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本日も、戸建て４号のお話になります。

前回のブログの続きになります。


部屋の建具を新調しました








ポストもとりつけました







リフォームもあと少しです。

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配電盤の交換！

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本日も、戸建て４号のお話になります。

今回は業者さんへお願いしましたリフォームの結果になります。

もともと戸建て４号、配電盤もなく、

過負荷保護付漏電ブレーカもついてません。

法律的には、電気機器の使用電圧が６０Ｖ以下

の場合は設置する必要はありませんが、

昨今、電化製品もたくさん使うことが想定されますので、

新規配電盤の取り付け工事をお願いいたしました。


この配電盤、 新品で、6980円でした。




見栄えが良いですね。

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不動産投資家の訪問！

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本日も、戸建て４号のお話になります。

前回のブログの続きになります。

募集のかたわら、セルフリフォームを一人で行いました。

そんな中、関西の不動産投資家の訪問がありました。

その方とは、

ぼうたかＢＯＹさん、プアパパさんです。

リフォームの最終日の午後に応援しにきてくださいました。

一人でもくもくとリフォームしていると気持ちが折れてしまいますので、

見学に来てくれ、会話をいたしまいたら、

なんだか、ほっといたしましたし、

モチベーションがあがりました

訪問本当にありがとうございました

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トイレの総仕上げ！

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本日は、戸建て４号のお話です。

ようやく募集開始致しましたが、

同時に、セルフリフォームも行いました。

今回はトイレの床にクッションフロアーをはりました。

寸法を測るのに実際のクッションフロアーを使い


このような便器の形の物を使い輪郭をかいてから、カットしました。




ビフォーからアフターまで時系列に写真をアップいたします。


（ビフォー１）

不思議な空間の汲み取り式のトイレ







（ビフォー２）

解体途中です。







（アフター）


クロスをはる前






壁にクロスをはった後、





クッションフロアーをはり完成です。

クッションフロアーはセルフリフォームで、

クロスの材料は施主で、

はる作業は業者にお願いいたしました。

セルフリフォームと業者リフォームと適度な使い分け、

時間があれば、すべて自分でしたいのですが、

今回もセルフリフォームする時間が本当にたりませんでした

ようやく、トイレもトイレまわりも完成いたしました

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浴室前の総仕上げ！

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本日も、戸建て４号のお話になります。

前回のブログで募集のお話をいたしましたが、

募集のかたわら、セルフリフォームも行っています。

今回は、浴室前の総仕上げです。


（ビフォー）

浴室前はこのような状態でした。







天井を上げ、屋根を作り





石膏ボードで壁をつくり、


正面に洗濯機用の水道を移設。



床は、コンパネ仕上げです。




壁紙は、施主支給で、汎用品のクロスで仕上げていただきました。



床は、ホームセンターで安売りのクッションフロアーを購入７８０円/１．８ｍ





し、セルフリフォームをいたしました。



壁のクロスは業者にお任せしましたので、




これで、浴室前は完成です。



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募集開始！

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本日は、戸建て４号のお話です。

先日泊まり込みリフォームをしましたが、

同時に、不動産仲介業者さんもまわり、

戸建て４号の賃貸募集も開始いたしました

ようやくという感じです。

立ち上げまでに、８ヶ月もかかってしまいました

戸建て２号が、４ヶ月だったので、

ほとんど倍の時間がかかってしまいました。

その分家賃がバイになるかというとそうはいきません。

ただし、家賃８ヶ月分のロスでも十分にみあうだけの

リフォームの知識と知り合いが増えました。

投資の方向性もいろいろと考える経験もいたしました。

知識では、特に設備、給排水、屋根防水、内装関係など

いろいろ学ぶことがありました。

っということで、いろいろありましたが、

早く、入居者がついてくれるように

お祈りするばかりです。

今は閑散期ですが、

とにかく、がんばりたいと思います。

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本契約完了

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本日は、戸建て２号のお話です。

先日泊まり込みリフォームをしましたが、

時間の合間に、戸建て２号の入居あっせんをしていただきました

営業マンに挨拶をかね、会いにいきました。

なんと営業マンからは、入居申し込みをいただいた方から、

正式に本契約をいただいたとのことを聞きました。

その場で、書類に記載し、契約終了です。

ようやくです

これで、残るは、戸建て４号と戸建て３号の1室になりました。

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近所の方の訪問

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本日も、戸建て４号のお話になります。

リフォームの作業をしていると、

突然、近所の方が訪問してきました。

中を見て、リフォームのできばえに驚いて帰っていっきました。

近所の方とのコミュニケーションも大切です。

とくにお隣さん戸の関係は良好にしたいですね、

今後入居者が入った時に、お世話になりますから。

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浴室のタイルのリフォーム

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本日も、戸建て４号のお話になります。

先日３泊４日の泊まり込みリフォームを実施しました。

屋根のコーキング、玄関の次は、

浴室のリフォームです。

もともとタイルのお風呂でしたが、






前回は、キッチンパネルをはった状態でとまっていました。










そこで、ホームセンターでブロックタイル（298円1枚を）購入し、



とりつけを大工さんにお願いをしてました。


ブロックがきれいにカットされはめこまれていました。




しかし、コーキングされてませんし、表面に水分がついた場合、

水がしみこむため、カビが生えるとの指摘をうけていました。

そこで、コーキングし、塗装をいたしました。


コーキングは、1日かけて乾燥させました。





その後、ペンキを塗るために養生しました。






色目が濃いので、あいませんね




少し色の選択をミスりました。ドンマイです。


また、ガス屋さんが無料でリモコン付きの自動給湯機をつけていただけるので、

浴室の設備については、これで完成になります。

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玄関のリフォーム

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本日も、戸建て４号のお話になります。

先日３泊４日の泊まり込みリフォームを実施しました。

屋根のコーキングも終わりましたので、

今度は、玄関のリフォームを行いました。

結構広い玄関です。



セメント仕上げになっています。

このセメント部分に「Ｐタイル」をはりました。


このＰタイル、柄はテラコッタ調を選びました。




Ｐタイルはカッターナイフできることができるので

作業自体はとても楽です。

今回はる面積が大きいのと、

端っこの部分は細かなサイズにカットしないといけないため

結構時間がかかってしまいました

また、残念なことに、全体の完成写真とりわすれてしまいました

一応部分的な写真を掲載しておきます。


細かな作業含めると、４時間くらい





かかってしまいました。


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屋根のコーキング

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本日は、戸建て４号のお話になります。

先日泊まり込みリフォームを実施しました。

３泊４日のうち、３日間はリフォームをしっぱなしでした。

まずは、屋根の防水を行いました。

日中は気温が上がりあつくなるので、

日が上がる前の朝方と、

日が沈む夕方に作業を集中しました。

薄ぐらい中、このような形で、



セメント瓦の隙間をうめていきました。

コーキングガンをにぎり、変成シリコンコーキングを出して

隙間をうめる作業をくりかえしていましたが、３時間もすると

手の握力がなくなり、とてもつらいおもいをいたしました。

それでも５時間ほどで、なんとか半分の作業を完了いたしました。

これがその成果写真になります。






白い部分がコーキングになります。


右手も左手も両方の握力がなくなり、

結構大変な作業でした。

午前中作業を行い、途中で日が出てきて熱くなったので、

残り半分は、無理をせず、

日差しが弱い夕方に残りの作業を行いました。

４時間程度で残りの作業も完了しました。

屋根上での作業は朝４時におき、午前中５時間、

夕方４時間、合計９時間おこないました。

その結果、このようになりました。


これで、強い雨がふっても


安心です

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リフォームから戻ってまいりました！

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ようやく、リフォームから戻ってまいりました。

今回は、３泊４日、１日１５時間以上のリフォームや

また、戸建ての入居付け営業まわりも

してまいりました。

詳細は、次回のブログで。

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行動しないより行動する方が良いかと。

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予約配信のため、コメントへのお返事は

別途いたします。

本日は、戸建て３号のお話です。

残り１室の空室対策を、管理会社の担当と相談いたしました。

一人で考えるよりも、２人で考えるといろいろな

アイデアがでてきます

議論を進めていくうちに、

いくつか試したいことがでてきました。

少し考えて、実行しようと思います。

完全な対策ではないかもしれませんが、

行動しないより行動する方が変化がでて

うまくいくかもしれません。

がんばってみようかと思います。

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戸建て４号の家賃！

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予約配信のため、コメントへのお返事は

別途いたします。

本日は、戸建て４号のお話です。

泊まり込みリフォーム中ですが、

順調にいっていると、本日は、

仲介業者さんとお打合せしているところです。

実は、戸建て４号、家賃がきまっていません

地域の相場がありますが、

仲介業者の担当に見せて、

家賃を設定してもらおうと思っています。

その方が、仲介業者の担当にとっても責任をもって

仲介してくれると思ったからです。

もう１つ、これまでいろいろとセルフリフォームしてきましたが、

はたして、家賃はいくらくらいなのか

第３者の客観的な意見もききたいと思っていました

高くかせたらうれしいけれど、どうなりますかね～。

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すぐに本契約いたしました！

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予約配信のため、コメントに対してのお返事は、

別途いたします。

本日は、戸建て３号のお話です。

いきなり仮申し込みがありましたが、

先日その方が、内見をいたしました

戸建て３号も、お部屋も、とっても気にいってくれました

すぐにでも入居したいとのこと。

その要望にお答えし、すぐに本契約の手続きをしましたところ、

たった３日で引越してきました

この方にとって、

通勤時間もかからず、

通勤費や家賃も前の所より安くなるので、

メリットが大きいのだと思います。

末永く、いただければと思っています

これで、ようやく残り１室になりました

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リフォーム開始

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本日は、戸建て４号のお話です。

本日より移動し、戸建て４号に向かいます。

いよいよリフォーム開始です

その前に、いろいろな段取りをしないといけません。

あいさつまわり、材料の購入など、

リフォーム前にしなくてはいけないことが盛りだくさんです。

戸建て２号にも立ち寄らないといけません。

さて、明日からは、予約配信になります

毎日更新はいたしますので、

引き続き応援の方、よろしくお願いたします。

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外装用タイルの入手！

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本日は、戸建て４号のお話です。

セルフリフォームの準備をしてます。

外壁にアクセントとしてタイルをはろうと思い

オークションで落札を試みましたところ、

なんと１円で落札できました

それも３百数十枚。ただし、送料がかかりますので、

実質は１７～８百円での落札になります。

サイズ約100ｍｍ×50ｍｍ、１枚あたり、約５円と激安でした。

結構たくさん落札しましたので、

いろんなところにぺたぺたはろうかと思っています

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内見せずに仮申込みした理由！

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本日は、戸建て３号のお話です。

仮申し込みがありましたが、

この方、内見せずにいきなり仮申込みしてくださいました

どうしても理由がしりたいので、

管理会社の方に理由を聞いていただきましたところ、

戸建て３号からお勤めの会社までの通勤が

徒歩圏内で便利だから、っとのこと。

この方、今住んでいる場所からの通勤が結構大変です。

それから、近々本契約をかねて内見をする予定です。

順調に行くことを祈りたいと思います

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いきなり仮申込入る！

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本日は、戸建て３号のお話です。

先日、管理会社から連絡がありました

いきなり仮申し込みがはいりましたとのこと。

この方、内見をしないで、決めています。

決めた理由を、ぜひとも知りたいと思い

再度、問い合わせ中です。

キャンセルせず、

本申込までいってほしいです

最近、キャンセルつづいてますから

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営業マンからの電話！

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本日は、戸建て２号のお話です。

先日、営業マンから電話が入りました

賃貸の契約書を入居者様へ記入してもらうように

書類を渡してあり、近々その書類をいただけるとのこと。

また、近況をお話し、賃貸状況等のお話をいたしました。

今年も賃料の低下傾向は続いているとのこと。

高い賃料では、なかなか決まらないことも多々あるとのこと。

室内の装備が悪くても、賃料の安いところからきまり、

賃料の高いところは装備が良くても決まりにくいとのこと。

今後どうなっていくのか、

ますます、厳しい状況に向かっているような気がしてます

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内見、キャンセル！

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本日は、戸建て３号のお話です。

賃料を下げた後、内見の予約がすぐに入りましたが、

なんと、またキャンセルの連絡がありました。

なかなか、内見まで結びついてません

まずは、あせらずいくしかありません。

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泊まり込みリフォームをするついでの仕事

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本日は、戸建て２号のお話です。

入居申し込みをいただきましたが、

今回、入居日までにしないといけないことがあります。

賃貸契約書類への記入はもちろんですが、

戸建て２号の中にＰＯＰなどの飾り付けをしてますので、

そちらの撤去をしないといけません。

近々、戸建て4号に泊まり込みリフォームをするついでに、

戸建て２号に立ち寄り、撤去しようと思います。

ついでに、仲介会社さんへ営業も兼ねようかと思っています。

忙しくなりそうです

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ゴールデンウィーク終了

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ゴールデンウィーク終了しました。

また、忙しい日々がつづきます。

本日は、戸建て４号のお話です。

新しい試みとして、家賃を下げましたが、

問い合わせが増えたようです。

内見までむすびついてくれれば、うれしいのですが。。。

内見の予約も入ったようです。

また、キャンセルにならなければ、よいのですが。。。

ちょっと様子見です。

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新しい試み

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本日は、戸建て３号のお話です。

今月に退去者が1名出てしまうため、

空室対策を考えています。

賃料を下げるための試みを

チャレンジしようと考えてます。

まずは、1か月反応を見てみることにします。

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チケットの手配

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ゴールデンウィークになりました。

今回は、戸建て４号に行く準備として、

飛行機のチケットの手配を行いました

混雑し、予約が取れないので、

ゴールデンウィークをはずして、

予約をしました。

遠方の物件は、

タイミングを間違えると、

飛行機の予約が取れず、

高速バスや、電車など、かなり時間をかけて

行くことになるので、できるだけ時間がかからず、

楽に行ける飛行機で行くようにしています

現地に到着後も体がそれほど疲れないで、

1日いっぱい作業ができますから。

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大工さんからの電話

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本日は、戸建て４号のお話です。

先日、大工さんから連絡がありました。

作業が終了したとのこと。

これで、お願いしていた分がすべて終わりました。

リフォームですが、全体を１００とすると、

９５％くらいは終了しています

いよいよ完成に近づいています。

残りは、玄関まわりと屋根のみです。

募集の準備もそろそろかと。

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屋根のコーキング処理

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本日は、戸建て４号のお話です。

先日、屋根のコーキング処理について質問がありましたので、

どのような考え方で、コーキングをするのか、

報告したいと思います。

戸建て４号の瓦は、セメント瓦それも、

そうとう古いため、さわると砂がぼろぼろと表面からはがれてきます。

このような状態のものを、お安く施工するには、

いろいろネットで調べてみると、

屋根すべてをハリ替え変更したり、部分補修したりと、

いくつかの方法があることがわかりました

ただし、表面がぼろぼろで、いたるとこから、雨もりしているので、

屋根全体をコーティングする方法を選択しました。

具体的には、屋根のコーキング瓦の重なり部分全てにコーキングを打って、

防水構造を屋根全体にするということを行います。

この方のブログが大変役にたちました。

１つだけ懸念点がありました。それは、

屋根のコーキング瓦の重なり部分にコーキングを打つ場合、

出口を失った 雨水がオーバーフローしてしまい、

野地板を傷めて雨漏りの原因となり、

最悪の場合 腐ってしまい、「屋根を葺き替えなければならない」

ことになってしまうということ。

一応、このあたりのことも、大工さんを通し、

業者へ確認してもらいましたが、

屋根のセメント瓦の隙間という隙間をすべてうめて、

屋根全体を一体物の防水構造にすると

雨水がオーバーフローすることがないとの回答がありました。

これで、安心できましたので、この方法を行うため、

さっそく、変成シリコンコーキング剤（プロ用）を約７０本準備しました。

材料代は、約２万円位（1本３００円をきりました！）でしたが、

難点は、施工に、時間がかかりそうです。

有給を取得し、予定をたてることにしました。

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本の購入

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ゴールデンウィーク中に読むため、本の購入をしました。

いろいろなブログでも話題になっていますが、

投資家けーちゃんこと寺尾恵介さん、工藤一善さんの共著

「みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ」

コミュニケーションについてのお話なので、

とっても楽しみです

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